Guide for eiere som bor i utlandet · oktober 2026

Leie ut leilighet i Spania: regler, turistlisens og skatt for deg som bor i Norge

Kort svar: Ja, du kan leie ut leiligheten din i Spania selv om du bor i Norge, men det finnes regler. Korttidsutleie til turister (maks 10 netter til samme gjest) krever i Comunitat Valenciana registrering i turistregisteret og en positiv uttalelse fra kommunen. Alicante by har stanset nye tillatelser siden januar 2025. Leieinntekten skattlegges i Spania med Modelo 210.

Oppdatert 27. oktober 2026. Generell informasjon basert på offisielle kilder (Generalitat Valenciana, Alicante kommune, BOE, Agencia Tributaria). Den erstatter ikke juridisk eller skattemessig rådgivning for din situasjon.

Hvilke former for utleie finnes i Spania?

For en bolig på Costa Blanca finnes det i hovedsak tre veier. Hva som passer for deg, avhenger av lisensen og av hvor mye du selv vil bruke boligen.

FormVarighetHva som kreves
Turistutleie (vivienda de uso turístico)Maks 10 netter på rad til samme gjestRegistrering i turistregisteret i Comunitat Valenciana og positiv uttalelse fra kommunen
Sesongutleie (alquiler de temporada)Mer enn 10 netter, med en midlertidig grunnSkriftlig leiekontrakt etter den spanske husleieloven (Ley de Arrendamientos Urbanos); kan ikke markedsføres som turistbolig
LangtidsutleieLeietakerens faste boligLeiekontrakt etter den spanske husleieloven

Turistutleie betyr i Comunitat Valenciana at hele boligen leies ut mot betaling i turistøyemed. Utleie av enkeltrom er forbudt og regnes som et svært alvorlig brudd. Du oppgir også i hvilken periode boligen leies ut til turister (hele året, sommeren, helger eller andre perioder). Er boligen registrert som turistbolig, kan du ikke inngå en annen type kontrakt i den perioden uten å endre perioden først. Ellers blir boligen slettet fra registeret.

Hvilken lisens trenger du i Comunitat Valenciana?

Det som kalles «lisens», er i praksis en elektronisk egenerklæring (declaración responsable) til Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana, prosedyre 19207. Den kan bare sendes digitalt, med spansk digitalt sertifikat eller Cl@ve, eller gjennom en representant. For den som bor i Norge, er en representant ofte det enkleste. Dette kreves:

  • Positiv uttalelse fra kommunen om at boligen er forenlig med reguleringsplanen (informe de compatibilidad urbanística). Dette er det viktigste dokumentet. I kommuner med stans i nye tillatelser eller endret plan kan den ikke være eldre enn 6 måneder når du sender inn.
  • Vedtak i sameiet (comunidad de propietarios) med 3/5 av eierne, som også representerer 3/5 av eierandelene. Påkrevd siden 3. april 2025 (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12). Med samme flertall kan sameiet også forby turistutleie i bygget.
  • Et eget matrikkelnummer (referencia catastral) for boligen.
  • Brukstillatelse (licencia de primera o segunda ocupación) eller tilsvarende dokument.
  • Ansvarsforsikring eller tilsvarende garanti.
  • Energisertifikat (certificado de eficiencia energética).
  • Minstekravene i vedlegg III (Anexo III) til dekretet: rømningsplan eller instrukser, et telefonnummer som svarer hele døgnet, kjøling og oppvarming minst i stuen, førstehjelpsskrin, internett og TV, garderobeskap på alle soverom, vaskemaskin, utstyrt kjøkken og tjenester for mottak, rengjøring, skift av sengetøy og vedlikehold. Ekstrasenger (som sovesofaer) kan ikke utgjøre mer enn 50 % av de faste sengeplassene, og barnesenger teller ikke.
Ifølge Generalitat Valenciana er nøkkelbokser på offentlig gate forbudt. Planlegg nøkkeloverleveringen på en annen måte.

Hvorfor gir Alicante by ingen nye lisenser?

Alicante kommune har stanset tillatelser og uttalelser for turistboliger i hele kommunen. Stansen gjelder siden januar 2025 og ble i juli 2025 utvidet til hele leilighetsbygg, pensjonater og vandrerhjem. Ifølge kommunen er alle søknader siden da avslått. En domstol i Alicante avviste i februar 2026 klagen fra bransjeforeningen Aptur.

Stansen tar slutt når en ny planbestemmelse, Modificación Puntual n.º 52, blir endelig vedtatt. Den ble foreløpig vedtatt i desember 2025. I september 2026 sa det ansvarlige byrådet at det endelige vedtaket kommer før årets slutt. Senest i januar 2027 opphører stansen.

Etter den foreløpige teksten blir reglene strengere:

  • Maks 0,187 turistsengeplasser per innbygger, målt per tellingskrets (sección censal) og revidert hvert år. I «mettede» områder kommer det ingen nye, unntatt hoteller med 3, 4 og 5 stjerner.
  • Ingen turistutleie i første etasje langs viktige handlegater og hovedakser.
  • I boligbygg må turistboligen ha egen inngang som bare den bruker, og den kan ikke dele fellesarealer med naboene.

En leilighet som deler oppgang, trapp eller heis med andre beboere, vil etter den teksten neppe oppfylle kravet om egen inngang. Den endelige teksten kan endres. Boliger som allerede er registrert, kan fortsette utleien. Ved svært alvorlige brudd, som utleie uten registrering, kan bøtene i Comunitat Valenciana komme opp i 600 000 €.

Hvordan er det i andre kommuner?

Hver kommune avgjør om en bolig kan brukes som turistbolig. Slik er situasjonen etter det vi har kunnet kontrollere i oktober 2026. Sjekk alltid med kommunen før du kjøper eller søker.

KommuneSituasjon (oktober 2026)
AlicanteIngen nye lisenser før Modificación n.º 52 er vedtatt (senest januar 2027).
TorreviejaVi har ikke funnet noen publisert stans. De generelle reglene gjelder: uttalelse fra kommunen og registrering.
Orihuela (med Orihuela Costa)Ikke kontrollert. Spør Orihuela kommune om dagens situasjon.
El CampelloSiden september 2024 ingen uttalelser for turistboliger i tettbygde boligområder; i september 2025 vedtok kommunestyret å be om forlengelse i ett år. Sjekk med kommunen.
Santa PolaIngen stans. Et forslag om å stanse lisenser behandles i kommunestyret 29. oktober 2026.
BenidormIngen stans. Lokale regler for turistboliger er under arbeid; kommunen har allerede bøtelagt ulovlig utleie.
VillajoyosaKommunestyret vedtok 15. oktober 2026 å stanse nye lisenser i visse områder i inntil 2 år. Gjelder fra kunngjøring i DOGV.
DéniaLokale regler endelig vedtatt 17. august 2026: opptil 25 % turistboliger i nordre sone, maks 1 % i boligområder, ingen grense i Montgó, Les Marines og Les Rotes.
Xàbia / JáveaStans i boligblokker siden mai 2026 (ett år eller til nye regler vedtas), med grenser per bydel under arbeid.
AlteaRegler endelig vedtatt i 2026: turistboliger tillatt avhengig av sone.

Hvilke plikter har du når boligen leies ut?

  • Registreringsnummeret i alle annonser (Airbnb, Booking, egen nettside), sammen med boligens nøyaktige beliggenhet.
  • Skilt ved inngangen: Generalitats røde merke med registreringsnummeret.
  • Registrering av gjester hos det spanske innenriksdepartementet (SES.Hospedajes, Real Decreto 933/2021).
  • Klageskjemaer (hojas de reclamaciones) tilgjengelig for gjestene.
  • Husregler som gjesten godtar før ankomst.
  • Et telefonnummer som svarer hele døgnet (vedlegg III).

Det nasjonale leieregisteret (Registro Único de Arrendamientos) er ikke lenger obligatorisk. Spanias høyesterett opphevet det 21. mai 2026 (STS 620/2026). Registreringen i turistregisteret i Comunitat Valenciana er fortsatt obligatorisk.

Hvor lenge gjelder registreringen?

Siden Decreto-ley 9/2024 gjelder registreringen i 5 år. Fornyelsen sendes inn måneden før den løper ut, med eierens uttrykkelige samtykke. Gjøres det ikke, blir boligen slettet fra registeret. Boliger som ble registrert før 8. august 2024, må fornyes senest 8. august 2029. I de fleste tilfeller kreves det da en ny, oppdatert uttalelse fra kommunen.

Kjøpe leilighet «med lisens»: hva bør du passe på?

Lisensen følger ikke automatisk med til kjøperen. Ved kjøp fra og med 8. august 2024 må den nye eieren melde eierskifte med en positiv uttalelse fra kommunen. Så lenge stansen gjelder i Alicante, gis det ingen slik uttalelse der. Ved arv holder det å melde fra. Sjekk dette før du skriver under.

Hvilken skatt betaler du i Spania når du leier ut?

Bor du ikke i Spania, betaler du spansk inntektsskatt for ikke-bosatte (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) av leieinntekten. Den deklareres med Modelo 210 hos Agencia Tributaria. Du trenger et spansk skatteidentifikasjonsnummer (NIE/NIF).

  • Ifølge Agencia Tributaria er satsen 19 % for personer bosatt i EU, Island, Norge og Liechtenstein. Norge er altså med, selv om landet ikke er i EU. For andre land er satsen 24 %.
  • Bosatte i EU og de nevnte EØS-landene kan trekke fra kostnader som har direkte sammenheng med leieinntekten i Spania, etter spanske regler. For andre gjelder satsen uten fradrag.
  • Etter en endring i 2026 (Orden HAC/623/2026) deklareres leieinntekter fra og med fjerde kvartal 2026 én gang i året, 1.–20. april året etter. For inntekter fra 2026 er fristen altså 20. april 2027. Avklar fristene for din situasjon med rådgiveren din.
Hvordan inntekten behandles i Norge, dekkes ikke av denne guiden. La alltid en skatterådgiver gå gjennom situasjonen din, både i Spania og i Norge.

Hvordan hjelper en forvalter?

En forvalter sørger for at de løpende pliktene blir gjort mens du er hjemme i Norge: nummeret i alle annonser, registrering av gjester, døgnnummeret, vask og vedlikehold. AlicanteStay gjør det for 14 % + mva av det plattformen utbetaler. Les hvordan det fungerer under utleie og forvaltning i Alicante eller, for den sørlige delen av Costa Blanca, utleie i Torrevieja. Tilbake til den norske forsiden.

Vanlige spørsmål

Kan jeg leie ut leiligheten min i Spania hvis jeg bor i Norge?

Ja. Hvor du bor, har ingen betydning for lisensen. Boligen må likevel være registrert i turistregisteret i Comunitat Valenciana, eller leies ut for mer enn 10 netter med skriftlig kontrakt.

Kan jeg få ny turistlisens i Alicante by i 2026?

Nei. Siden januar 2025 gir kommunen ingen nye uttalelser for turistboliger. Stansen opphører med Modificación n.º 52, senest i januar 2027.

Trenger jeg godkjenning fra sameiet?

Ja, for boliger som registreres fra og med 3. april 2025: et vedtak med 3/5 av eierne som også representerer 3/5 av eierandelene.

Kan jeg leie ut enkeltrom?

Nei. I Comunitat Valenciana leies en turistbolig ut i sin helhet. Utleie av rom er et svært alvorlig brudd.

Hvor mye skatt betaler jeg i Spania av leien?

Ifølge Agencia Tributaria 19 % for bosatte i EU, Island, Norge og Liechtenstein, med fradrag for kostnader knyttet til utleien, og 24 % for andre. La en skatterådgiver gå gjennom din situasjon.

Gjelder Registro Único de Arrendamientos fortsatt?

Nei. Høyesterett opphevet det 21. mai 2026. Registreringen i turistregisteret i Comunitat Valenciana gjelder fortsatt.

Usikker på lisensen din?

Vi går gratis gjennom situasjonen for boligen din: registrering, periode, fornyelse og krav.

Be om gratis vurderingWhatsApp +34 657 632 204

Kilder

Scroll al inicio