Louer son appartement en Espagne en tant que non-résident : licence, règles et impôts à Alicante

Information générale établie à partir de sources officielles (Generalitat Valenciana, mairie d’Alicante, BOE, Agence fiscale espagnole) et de la presse locale datée, citées en fin de page. Elle ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal adapté à votre cas.

Peut-on louer son appartement en Espagne en vivant à l’étranger ?

Oui. Aucune règle n’interdit à un non-résident de louer son logement en Espagne : les conditions sont les mêmes que pour un propriétaire résident. Ce qui compte, c’est la formule de location choisie.

Trois points piègent souvent les propriétaires étrangers :

• La location à la chambre est interdite en location touristique. C’est une infraction très grave.
• Il faut déclarer la période d’exploitation : toute l’année, l’été, les week-ends, la Semaine sainte ou d’autres périodes précises.
• Pendant la période déclarée comme touristique, vous ne pouvez pas signer un autre type de contrat sans modifier d’abord cette période. Sinon, le logement est radié du Registre.

Quelles sont les conditions de la licence touristique dans la Communauté valencienne ?

La « licence » est en réalité une déclaration responsable déposée en ligne au Registre du tourisme de la Communauté valencienne (procédure 19207 de la Generalitat). Elle se fait uniquement par voie électronique, avec un certificat numérique ou Cl@ve, ou par l’intermédiaire d’un représentant. C’est souvent la solution pour un propriétaire qui vit à l’étranger.

• Rapport municipal de compatibilité urbanistique favorable. C’est la pièce indispensable. Dans les communes qui ont suspendu les licences ou modifié leur plan d’urbanisme, il ne doit pas avoir plus de 6 mois au moment du dépôt.
• Accord exprès de la copropriété, voté par 3/5 des propriétaires représentant aussi 3/5 des quotes-parts. Obligatoire depuis le 3 avril 2025 (loi sur la propriété horizontale, art. 17.12). À la même majorité, la copropriété peut interdire ou autoriser la location touristique dans tout l’immeuble.
• Référence cadastrale propre au logement.
• Licence de première ou de seconde occupation (ou titre équivalent).
• Assurance responsabilité civile ou garantie équivalente.
• Certificat de performance énergétique.
• Équipements minimum de l’annexe III du décret sur l’hébergement touristique : plan ou consignes d’évacuation, téléphone d’assistance 24 h/24, climatisation et chauffage au moins dans le séjour, trousse de secours, internet et télévision, armoire dans chaque chambre, lave-linge, cuisine équipée, accueil, ménage, changement du linge et entretien. Les couchages d’appoint (canapés-lits) ne peuvent pas dépasser 50 % des places fixes ; les berceaux ne comptent pas.

Alicante ville : où en est le moratoire ?

La mairie d’Alicante a suspendu les licences et certificats de compatibilité urbanistique pour les logements touristiques sur toute la commune. Selon la mairie, toutes les demandes déposées depuis janvier 2025 ont été refusées.

• Décembre 2024 : suspension pour deux ans maximum des licences dans les immeubles résidentiels, en vigueur depuis janvier 2025.
• Juillet 2025 : extension aux immeubles entiers d’appartements, pensions et auberges, jusqu’en janvier 2027 au plus tard.
• Décembre 2025 : approbation initiale de la Modification ponctuelle n° 52 du plan général, qui maintient le moratoire pendant la deuxième année.
• Février 2026 : un tribunal d’Alicante rejette le recours de l’association Aptur contre le moratoire.
• Septembre 2026 : l’adjoint à l’urbanisme annonce l’approbation définitive avant la fin de l’année.

La fin du moratoire ne signifie pas un retour à la situation antérieure. Selon le texte approuvé initialement, la Modification n° 52 prévoit :

• un plafond de 0,187 place touristique par habitant, mesuré par section de recensement et revu chaque année. Dans les zones « saturées », aucune nouvelle place, sauf hôtels de 3 à 5 étoiles ;
• l’interdiction de l’usage touristique dans les rez-de-chaussée des grands axes et des rues commerçantes ;
• dans les immeubles d’habitation, un accès indépendant et exclusif, sans partage des parties communes avec les voisins.

En pratique, un appartement qui partage hall, escalier ou ascenseur aura du mal à remplir cette dernière condition, telle qu’elle est rédigée aujourd’hui. Le texte définitif peut encore changer. En Communauté valencienne, les sanctions pour activité clandestine peuvent atteindre 600 000 € pour les infractions très graves.

Quelle est la situation dans les autres communes de la Costa Blanca ?

Chaque mairie décide si un logement est compatible avec l’usage touristique. Voici ce que nous avons pu vérifier en octobre 2026. Confirmez toujours auprès de la mairie avant d’acheter ou de déposer un dossier : ces mesures changent souvent.

Quelles obligations au quotidien ?

• Numéro d’enregistrement dans toutes les annonces (Airbnb, Booking, site propre), avec la localisation exacte du logement.
• Plaque à l’entrée : le distinctif de la Generalitat avec le numéro d’inscription.
• Enregistrement des voyageurs : transmission des données des clients au ministère de l’Intérieur via SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021).
• Feuilles de réclamation à la disposition des clients.
• Règlement intérieur, que le voyageur doit accepter avant son arrivée.
• Registre unique des locations (RUA) : plus obligatoire. Le Tribunal suprême l’a annulé le 21 mai 2026 (STS 620/2026).

Faut-il renouveler la licence ? Et en cas d’achat ?

Depuis le décret-loi 9/2024, l’inscription au Registre est valable 5 ans. Le renouvellement se dépose dans le mois qui précède l’échéance, avec l’accord exprès du propriétaire. Sans renouvellement, le logement est radié.

• Logements inscrits avant le 8 août 2024 : renouvellement le 8 août 2029. Ceux inscrits entre le 8 juillet 2018 et le 7 août 2024 devront fournir un rapport municipal favorable et à jour. Pour ceux inscrits avant le 8 juillet 2018, la FAQ de la Generalitat demande une déclaration de conformité à l’annexe III, mais la loi 3/2026 exige en règle générale un rapport à jour : à confirmer avant la date.
• Logements inscrits depuis le 8 août 2024 : renouvellement 5 ans après l’inscription, avec une déclaration complète et un rapport municipal à jour.

Acheter un appartement « avec licence ». Pour un achat réalisé depuis le 8 août 2024, le nouveau propriétaire doit déposer une déclaration de changement de propriétaire avec un rapport de compatibilité urbanistique favorable. Tant que dure le moratoire à Alicante, ce rapport n’est pas délivré. En cas de succession, une simple communication suffit. Vérifiez ce point avant de signer.

Comment sont imposés les loyers d’un non-résident en Espagne ?

Les revenus d’un logement situé en Espagne sont imposés en Espagne au titre de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré avec le modèle 210. Selon l’Agence fiscale espagnole (AEAT) :

• 19 % pour les résidents de l’Union européenne (dont la France et la Belgique), d’Islande et de Norvège, qui peuvent déduire les frais directement liés aux revenus obtenus en Espagne ;
• 24 % pour les autres non-résidents, sur le montant brut, sans déduction de frais.

Depuis les revenus de 2024, la déclaration des loyers peut être regroupée par année au lieu d’être trimestrielle. Avec l’Orden HAC/623/2026, la déclaration regroupée des revenus de 2026 se dépose du 1er au 20 avril 2027. Les déclarations séparées suivent des règles de transition propres. Il vous faut aussi un numéro d’identification fiscale espagnol : pour un étranger, c’est le NIE.

Comment une conciergerie vous aide quand vous vivez loin

Une conciergerie ne remplace ni la mairie ni votre conseiller fiscal. Elle s’assure que le logement fonctionne dans les règles au quotidien : numéro d’enregistrement dans les annonces, déclaration des voyageurs, feuilles de réclamation, règlement intérieur, pas de boîte à clés sur la voie publique. Elle vous alerte aussi sur les échéances, comme le renouvellement de 2029.

AlicanteStay gère les logements touristiques et, quand il n’y a pas de licence, la location de moyenne durée avec contrat écrit. Notre tarif est de 14 % + TVA sur ce que la plateforme vous verse. Voir conciergerie Alicante : tarifs et services, notre page conciergerie Torrevieja ou la présentation de notre conciergerie.

FAQ

Sources

• Generalitat Valenciana, Direction générale du tourisme : questions fréquentes sur les logements à usage touristique (version du 02/07/2026, en espagnol).
• Generalitat Valenciana : auto-enregistrement des logements à usage touristique (procédure 19207).
• Loi 3/2026, du 29 juin, de la Generalitat (BOE-A-2026-15683), qui modifie le décret 10/2021 sur l’hébergement touristique.
• Loi 5/2026, du 31 juillet, de la Generalitat (BOE-A-2026-19331), qui donne une nouvelle rédaction à ces modifications.
• Real Decreto 933/2021, du 26 octobre, sur l’enregistrement des voyageurs (BOE-A-2021-17461).
• Mairie d’Alicante : projet de Modification ponctuelle n° 52 (10/12/2025) et extension du moratoire aux immeubles entiers (juillet 2025).
• El Español : bilan des contrôles et calendrier de la nouvelle réglementation (24/09/2026).
• El Debate : la justice valide le moratoire (27/02/2026).
• Agencia Tributaria (AEAT) : impôt sur le revenu des non-résidents et location touristique (taux et frais déductibles).
• Agencia Tributaria (AEAT) : note sur les nouveaux délais du modèle 210 (Orden HAC/623/2026).
• Source originale en espagnol : guide AlicanteStay sur la licence touristique à Alicante (revu le 27/10/2026), avec la presse locale de chaque commune.