Как сдать квартиру в Испании, если вы живёте за границей: лицензия, правила и налоги

Информация актуальна на 27 октября 2026 года. Она основана на официальных источниках (Generalitat Valenciana, мэрия Аликанте, BOE, Налоговое агентство AEAT) и датированных публикациях местной прессы, перечисленных в конце. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Оригинал на испанском: исходное руководство на испанском языке.

Можно ли сдавать квартиру в Испании, живя в другой стране?

Да. Испанское законодательство не запрещает нерезидентам сдавать свою недвижимость. Важно другое: какой вид аренды вы выбираете, соответствует ли квартира требованиям и как вы декларируете доход. Сначала нужно определить вид аренды.

Три вида аренды: туристическая, сезонная и долгосрочная

Согласно Generalitat Valenciana, туристическое жильё сдаётся только целиком. Сдавать его по комнатам запрещено, это очень грубое нарушение. При регистрации нужно указать период работы: весь год, лето, выходные или другие периоды. Если квартира зарегистрирована как туристическая, в заявленный период нельзя заключать другие договоры без изменения этого периода: иначе квартиру исключат из реестра.

Требования к туристической лицензии в регионе Валенсия

«Лицензия» — это на самом деле ответственное заявление (declaración responsable) в Туристическом реестре Comunitat Valenciana (процедура 19207 Generalitat). Его подают только онлайн, с электронной подписью (цифровой сертификат или Cl@ve) или через представителя. Нужны:

• Положительное заключение мэрии о градостроительной совместимости. Это главный документ. В муниципалитетах с приостановкой лицензий или изменённым градостроительным планом на момент подачи ему должно быть не более 6 месяцев.
• Согласие сообщества собственников — решение, принятое 3/5 собственников, которые представляют также 3/5 долей. Обязательно с 3 апреля 2025 года (Закон о горизонтальной собственности, ст. 17.12). Тем же большинством сообщество может запретить туристическое использование во всём доме.
• Отдельный кадастровый номер квартиры.
• Разрешение на заселение (licencia de primera o segunda ocupación) или равноценный документ.
• Страхование гражданской ответственности или равноценная гарантия.
• Сертификат энергоэффективности.
• Минимальные требования Приложения III декрета о туристическом размещении: план эвакуации, телефон поддержки 24 часа, кондиционер и отопление как минимум в гостиной, аптечка, интернет и телевизор, шкаф в каждой спальне, стиральная машина, оборудованная кухня, приём гостей, уборка, смена белья и обслуживание.

Generalitat указывает, что передавать ключи через ящики для ключей на улице (в общественном пространстве) запрещено.

Мораторий в Аликанте и Изменение № 52

С января 2025 года мэрия Аликанте приостановила выдачу лицензий и заключений о совместимости для туристического жилья на всей территории города. В июле 2025 года приостановку распространили на целые апартаментные здания, пансионы и хостелы. В феврале 2026 года суд Аликанте отклонил иск ассоциации туристического жилья Aptur против моратория.

Мораторий закончится с окончательным утверждением Частичного изменения № 52 Генерального плана (Modificación Puntual n.º 52). Пленум утвердил его предварительно в декабре 2025 года. В сентябре 2026 года советник по градостроительству заявил, что окончательное утверждение состоится до конца года. Самый поздний срок окончания приостановки — январь 2027 года.

Согласно предварительно утверждённому тексту:

• не более 0,187 туристических мест на жителя по каждому переписному участку, с ежегодным пересмотром; в «насыщенных» зонах новые места не разрешат (кроме отелей 3–5 звёзд);
• туристическое использование запрещено на первых этажах главных улиц и торговых осей;
• в жилых домах туристическое жильё должно иметь отдельный и исключительный вход и не может делить общие зоны с соседями.

Ситуация в других муниципалитетах (октябрь 2026)

Каждая мэрия сама решает вопрос о совместимости, поэтому правила различаются. Перед покупкой или подачей заявления всегда уточняйте в мэрии (Ayuntamiento): такие меры часто меняются, а некоторые вступают в силу только после публикации в официальном бюллетене.

Обязанности владельца туристической квартиры

• Номер регистрации и точное местоположение — в каждом объявлении (Airbnb, Booking, собственный сайт).
• Табличка у входа: красный знак Generalitat с регистрационным номером.
• Регистрация гостей: передача их данных в Министерство внутренних дел через SES.Hospedajes (Королевский декрет 933/2021).
• Листы жалоб (hojas de reclamaciones) в распоряжении гостей.
• Правила проживания, которые гость принимает до приезда.
• Телефон поддержки 24 часа (Приложение III).
• Запрет ящиков для ключей на улице.

Единый реестр аренды (Registro Único de Arrendamientos) больше не обязателен: Верховный суд отменил его 21 мая 2026 года (решение STS 620/2026). Нужна только запись в Туристическом реестре региона Валенсия. Штрафы за нелегальную деятельность в регионе за очень грубые нарушения могут достигать 600 000 €.

Продление каждые 5 лет и покупка квартиры «с лицензией»

С Декрета-закона 9/2024 запись в реестре действует 5 лет. Продление подаётся в месяц, предшествующий окончанию срока; если его не подать, квартиру исключают из реестра. Для квартир, зарегистрированных до 8 августа 2024 года, срок продления — 8 августа 2029 года. В большинстве случаев при продлении нужно новое положительное заключение мэрии.

Если вы покупаете квартиру «с лицензией» (покупки с 8 августа 2024 года), новый владелец должен подать заявление о смене владельца с положительным заключением о градостроительной совместимости. Пока в Аликанте действует мораторий, такое заключение не выдают. При наследовании достаточно сообщить о смене владельца. Проверяйте это до подписания договора купли-продажи.

Налоги нерезидента: IRNR и форма 210

По данным Налогового агентства Испании (AEAT), нерезидент, который сдаёт недвижимость в Испании, платит налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) и декларирует доход по форме 210 (modelo 210). В декларации указывается испанский налоговый номер (NIE/NIF).

• 19 % — для налоговых резидентов стран ЕС, Исландии и Норвегии. Они могут вычитать расходы, напрямую связанные с этим доходом.
• 24 % — для налоговых резидентов других стран, без вычета расходов.

Важна налоговая резиденция, а не гражданство. Например, гражданин, который живёт и является налоговым резидентом в стране ЕС, относится к первой группе.

Для доходов с 2024 года декларации можно группировать за год. По Приказу HAC/623/2026 годовая сгруппированная декларация за доходы 2026 года подаётся с 1 по 20 апреля 2027 года. AEAT также указывает, что если владелец оказывает гостиничные услуги (например, уборку или стирку), доход может квалифицироваться иначе.

Чек-лист для владельца, который живёт за границей

Перед тем как сдавать квартиру, проверьте по пунктам:

1. Вид аренды. Есть ли у квартиры номер в Туристическом реестре? Если нет, можно ли получить его в вашем муниципалитете или лучше выбрать сезонную либо долгосрочную аренду?
2. Дата регистрации. Если квартира уже зарегистрирована, узнайте дату записи и срок продления. Проверьте, заявлен ли период работы.
3. Сообщество собственников. Есть ли решение сообщества о туристическом использовании или о запрете? Сохраните копию протокола.
4. Документы. Кадастровый номер, разрешение на заселение, сертификат энергоэффективности, страховка гражданской ответственности.
5. Оснащение. Соответствует ли квартира Приложению III: интернет, кондиционер и отопление в гостиной, аптечка, стиральная машина, план эвакуации?
6. Налоги. Есть ли у вас испанский налоговый номер и налоговый консультант, который подаст форму 210?
7. Кто на месте. Кто будет встречать гостей, организовывать уборку и решать срочные вопросы, пока вы за границей?

Чем помогает управляющая компания

Управляющая компания не выдаёт лицензий и не заменяет юриста или налогового консультанта. Но она берёт на себя ежедневную работу на месте, которую трудно вести из другой страны:

• проверяем, какой вид аренды подходит вашей квартире;
• ведём объявления с номером регистрации, бронирования и гостей с 6:00 до 21:30;
• организуем регистрацию гостей, уборку, стирку и ремонт по предварительной смете;
• отправляем отчёты и даём доступ к порталу владельца.

Наш тариф — 14 % + НДС (IVA) от суммы, которую вы получаете от платформы. Подробнее — на странице управления недвижимостью в Аликанте; про юг побережья — Торревьеха и Ориуэла-Коста.

FAQ

Sources

• Generalitat Valenciana: FAQ по туристическому жилью (версия от 02.07.2026).
• Generalitat Valenciana: процедура 19207, регистрация туристического жилья.
• Закон 3/2026 от 29 июня (BOE-A-2026-15683) и Закон 5/2026 от 31 июля (BOE-A-2026-19331) Generalitat.
• Мэрия Аликанте: проект Изменения № 52 (10.12.2025) и расширение моратория (июль 2025).
• El Español: сроки новой регуляции в Аликанте (24.09.2026); El Debate: суд поддержал мораторий (27.02.2026).
• Муниципалитеты: Эль-Кампельо, Diario de Alicante, Санта-Пола, Эльче, Бенидорм, Вильяхойоса, Дения, Хавеа.
• AEAT: IRNR при сдаче туристических апартаментов и сроки формы 210 по Приказу HAC/623/2026.
• AlicanteStay: исходное руководство на испанском языке.