Посібник для нерезидентів · жовтень 2026

Як здати квартиру в Іспанії, якщо ви живете за кордоном: ліцензія, правила та податки

Коротко: здавати квартиру в Іспанії можна й живучи в іншій країні. У регіоні Валенсія подобова здача (до 10 ночей одному гостеві) потребує запису в Туристичному реєстрі та висновку мерії. В Аліканте нові ліцензії зараз не видають. Без ліцензії залишаються сезонна оренда (понад 10 ночей) і довгострокова оренда. Дохід оподатковується податком нерезидента (IRNR, форма 210).

Інформація актуальна на 27 жовтня 2026 року. Вона ґрунтується на офіційних джерелах (Generalitat Valenciana, мерія Аліканте, BOE, Податкова агенція AEAT) і датованих публікаціях місцевої преси, наведених наприкінці. Це загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. Оригінал іспанською: первинний посібник іспанською мовою.

Чи можна здавати квартиру в Іспанії, живучи в іншій країні?

Так. Іспанське законодавство не забороняє нерезидентам здавати свою нерухомість. Важливо інше: який вид оренди ви обираєте, чи відповідає квартира вимогам і як ви декларуєте дохід. Спершу треба визначити вид оренди.

Три види оренди: туристична, сезонна й довгострокова

Вид	Строк	Що потрібно
Туристичне житло (vivienda de uso turístico)	До 10 ночей поспіль одному гостеві	Запис у Туристичному реєстрі регіону Валенсія та позитивний висновок мерії про містобудівну сумісність
Сезонна оренда (alquiler de temporada)	Понад 10 ночей, з тимчасовою причиною проживання орендаря	Письмовий договір за Законом про міську оренду (Ley de Arrendamientos Urbanos); туристична ліцензія не потрібна
Довгострокова оренда	Для постійного проживання орендаря	Договір оренди житла за Законом про міську оренду

За даними Generalitat Valenciana, туристичне житло здається лише цілком. Здавати його по кімнатах заборонено, це дуже тяжке порушення. Під час реєстрації треба вказати період роботи: увесь рік, літо, вихідні чи інші періоди. Якщо квартиру зареєстровано як туристичну, у заявлений період не можна укладати інші договори без зміни цього періоду: інакше квартиру виключать з реєстру.

Вимоги до туристичної ліцензії в регіоні Валенсія

«Ліцензія» — це насправді відповідальна заява (declaración responsable) до Туристичного реєстру Comunitat Valenciana (процедура 19207 Generalitat). Її подають лише онлайн, з електронним підписом (цифровий сертифікат або Cl@ve) чи через представника. Потрібні:

Позитивний висновок мерії про містобудівну сумісність. Це головний документ. У муніципалітетах, де призупинено ліцензії або змінено містобудівний план, на момент подання він має бути не старшим за 6 місяців.
Згода спільноти власників — рішення, ухвалене 3/5 власників, які водночас представляють 3/5 часток. Обов’язкове з 3 квітня 2025 року (Закон про горизонтальну власність, ст. 17.12). Такою самою більшістю спільнота може заборонити туристичне використання в усьому будинку.
Окремий кадастровий номер квартири.
Дозвіл на заселення (licencia de primera o segunda ocupación) або рівноцінний документ.
Страхування цивільної відповідальності або рівноцінна гарантія.
Сертифікат енергоефективності.
Мінімальні вимоги Додатка III декрету про туристичне розміщення: план евакуації, телефон підтримки 24 години, кондиціювання й опалення щонайменше у вітальні, аптечка, інтернет і телевізор, шафа в кожній спальні, пральна машина, обладнана кухня, прийом гостей, прибирання, зміна білизни та обслуговування.

Generalitat зазначає, що передавати ключі через скриньки для ключів на вулиці (у громадському просторі) заборонено.

Мораторій в Аліканте та Зміна № 52

З січня 2025 року мерія Аліканте призупинила видачу ліцензій і висновків про сумісність для туристичного житла на всій території міста. У липні 2025 року призупинення поширили на цілі апартаментні будинки, пансіони й хостели. У лютому 2026 року суд Аліканте відхилив позов асоціації туристичного житла Aptur проти мораторію.

Мораторій завершиться з остаточним ухваленням Часткової зміни № 52 Генерального плану (Modificación Puntual n.º 52). Пленум схвалив її попередньо в грудні 2025 року. У вересні 2026 року радник із питань містобудування заявив, що остаточне ухвалення відбудеться до кінця року. Найпізніший строк завершення призупинення — січень 2027 року.

Згідно з попередньо схваленим текстом:

не більше 0,187 туристичного місця на одного мешканця в кожній переписній дільниці, з щорічним переглядом; у «насичених» зонах нові місця не дозволять (окрім готелів 3–5 зірок);
туристичне використання заборонено на перших поверхах головних вулиць і торговельних осей;
у житлових будинках туристичне житло повинне мати окремий і виключний вхід та не може ділити спільні зони із сусідами.

Квартира зі спільним під’їздом, сходами чи ліфтом навряд чи виконає вимогу про окремий вхід у редакції попереднього схвалення. Остаточний текст може змінитися. Уже зареєстровані квартири можуть працювати далі.

Ситуація в інших муніципалітетах (жовтень 2026)

Кожна мерія сама вирішує питання сумісності, тому правила відрізняються. Перед купівлею чи поданням заяви завжди уточнюйте в мерії (Ayuntamiento): такі заходи часто змінюються, а деякі набирають чинності лише після публікації в офіційному бюлетені.

Муніципалітет	Ситуація на жовтень 2026 року
Аліканте	Мораторій на нові ліцензії до ухвалення Зміни № 52 (не пізніше січня 2027 року).
Торрев’єха	Опублікованого мораторію ми не знайшли. Діє загальний порядок: висновок мерії та запис у реєстрі.
Оріуела (зокрема Оріуела-Коста)	Перевірених даних у нас немає. Уточнюйте в мерії Оріуели.
Ель-Кампельо	З вересня 2024 року призупинено висновки для туристичного житла в житловій міській зоні; у вересні 2025 року пленум вирішив просити продовження ще на рік. Поточну ситуацію уточнюйте в мерії.
Санта-Пола	Мораторію немає. Пропозиція призупинити ліцензії стоїть у порядку денному пленуму 29 жовтня 2026 року.
Ельче	Мораторію немає. Потрібні висновок про сумісність і запис у реєстрі; мерія оголосила про підготовку постанови.
Бенідорм	Мораторію немає. Готується постанова про туристичне житло; мерія вже штрафує нелегальні квартири.
Вільяхойоса	15.10.2026 пленум одноголосно призупинив нові ліцензії в окремих зонах на строк до 2 років; захід набирає чинності після публікації в DOGV.
Денія	Постанову ухвалено 17.08.2026: ліміти за зонами (до 25 % на півночі, до 1 % у житлових зонах).
Хавеа (Xàbia)	З травня 2026 року призупинено ліцензії в багатоквартирних будинках; готуються ліміти за районами.

Обов’язки власника туристичної квартири

Номер реєстрації та точне розташування — у кожному оголошенні (Airbnb, Booking, власний сайт).
Табличка біля входу: червоний знак Generalitat із реєстраційним номером.
Реєстрація гостей: передавання їхніх даних до Міністерства внутрішніх справ через SES.Hospedajes (Королівський декрет 933/2021).
Аркуші скарг (hojas de reclamaciones) у розпорядженні гостей.
Правила проживання, які гість приймає до приїзду.
Телефон підтримки 24 години (Додаток III).
Заборона скриньок для ключів на вулиці.

Єдиний реєстр оренди (Registro Único de Arrendamientos) більше не обов’язковий: Верховний суд скасував його 21 травня 2026 року (рішення STS 620/2026). Потрібен лише запис у Туристичному реєстрі регіону Валенсія. Штрафи за нелегальну діяльність у регіоні за дуже тяжкі порушення можуть сягати 600 000 €.

Поновлення кожні 5 років і купівля квартири «з ліцензією»

Від Декрету-закону 9/2024 запис у реєстрі діє 5 років. Поновлення подають у місяці, що передує закінченню строку; якщо його не подати, квартиру виключають з реєстру. Для квартир, зареєстрованих до 8 серпня 2024 року, строк поновлення — 8 серпня 2029 року. У більшості випадків для поновлення потрібен новий позитивний висновок мерії.

Якщо ви купуєте квартиру «з ліцензією» (купівлі з 8 серпня 2024 року), новий власник має подати заяву про зміну власника з позитивним висновком про містобудівну сумісність. Поки в Аліканте діє мораторій, такий висновок не видають. У разі спадкування досить повідомити про зміну власника. Перевіряйте це до підписання договору купівлі-продажу.

Податки нерезидента: IRNR і форма 210

За даними Податкової агенції Іспанії (AEAT), нерезидент, який здає нерухомість в Іспанії, сплачує податок на доходи нерезидентів (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) і декларує дохід за формою 210 (modelo 210). У декларації зазначають іспанський податковий номер (NIE/NIF).

19 % — для податкових резидентів країн ЄС, Ісландії та Норвегії. Вони можуть віднімати витрати, безпосередньо пов’язані з цим доходом.
24 % — для податкових резидентів інших країн, без вирахування витрат.

Значення має податкова резидентність, а не громадянство. Наприклад, людина, яка живе в країні ЄС і є там податковим резидентом, належить до першої групи.

Для доходів із 2024 року декларації можна групувати за рік. За Наказом HAC/623/2026 річну згруповану декларацію за доходи 2026 року подають з 1 до 20 квітня 2027 року. AEAT також зазначає, що коли власник надає готельні послуги (наприклад, прибирання чи прання), дохід може кваліфікуватися інакше.

Податкові правила залежать від вашої країни проживання та ситуації. Ми не надаємо податкових консультацій: перед початком оренди зверніться до податкового консультанта (asesor fiscal) і перевірте чинні строки на сайті AEAT.

Чек-лист для власника, який живе за кордоном

Перш ніж здавати квартиру, перевірте за пунктами:

Вид оренди. Чи має квартира номер у Туристичному реєстрі? Якщо ні, чи можна отримати його у вашому муніципалітеті, чи краще обрати сезонну або довгострокову оренду?
Дата реєстрації. Якщо квартиру вже зареєстровано, з’ясуйте дату запису та строк поновлення. Перевірте, чи заявлено період роботи.
Спільнота власників. Чи є рішення спільноти про туристичне використання або про заборону? Збережіть копію протоколу.
Документи. Кадастровий номер, дозвіл на заселення, сертифікат енергоефективності, страхування цивільної відповідальності.
Оснащення. Чи відповідає квартира Додатку III: інтернет, кондиціювання й опалення у вітальні, аптечка, пральна машина, план евакуації?
Податки. Чи маєте ви іспанський податковий номер і податкового консультанта, який подасть форму 210?
Хто на місці. Хто зустрічатиме гостей, організовуватиме прибирання й розв’язуватиме термінові питання, поки ви за кордоном?

Чим допомагає керуюча компанія

Керуюча компанія не видає ліцензій і не замінює юриста чи податкового консультанта. Але вона бере на себе щоденну роботу на місці, яку важко вести з іншої країни:

перевіряємо, який вид оренди підходить вашій квартирі;
ведемо оголошення з номером реєстрації, бронювання й гостей з 6:00 до 21:30;
організовуємо реєстрацію гостей, прибирання, прання та ремонт за попереднім кошторисом;
надсилаємо звіти й надаємо доступ до порталу власника.

Наш тариф — 14 % + ПДВ (IVA) від суми, яку ви отримуєте від платформи. Докладніше — на сторінці управління нерухомістю в Аліканте; про південь узбережжя — Торрев’єха та Оріуела-Коста.

FAQ

Чи можна отримати нову туристичну ліцензію в Аліканте у 2026 році?

Ні. З січня 2025 року мерія Аліканте не видає висновків про сумісність для туристичного житла. Мораторій завершиться з ухваленням Зміни № 52, не пізніше січня 2027 року.

Що робити, якщо квартира не має ліцензії?

Законна альтернатива — сезонна оренда: понад 10 ночей, з тимчасовою причиною проживання та письмовим договором. Можлива також довгострокова оренда.

Чи потрібна згода сусідів?

Для квартир, які реєструються з 3 квітня 2025 року, потрібне рішення спільноти власників, ухвалене 3/5 власників і 3/5 часток. Квартирам, що вже законно працювали раніше, воно не потрібне.

Який податок сплачує нерезидент зі здачі квартири?

Податок на доходи нерезидентів (IRNR) за формою 210: 19 % для резидентів ЄС, Ісландії та Норвегії з вирахуванням витрат і 24 % для інших без вирахування. Уточніть свою ситуацію в податкового консультанта.

Чи досі обов’язковий Єдиний реєстр оренди?

Ні. Верховний суд скасував його 21 травня 2026 року. Обов’язковий лише запис у Туристичному реєстрі регіону Валенсія.

Чи можна купити квартиру разом із ліцензією?

Новий власник має подати заяву про зміну власника з позитивним висновком мерії. В Аліканте під час мораторію його не видають, тож перевірте це до купівлі.

Не впевнені, як можна здавати вашу квартиру?

Надішліть адресу чи район і номер реєстрації, якщо він є. Ми безкоштовно перевіримо ситуацію та запропонуємо варіант.

Отримати безкоштовну оцінку WhatsApp +34 657 632 204

Sources

Generalitat Valenciana: FAQ щодо туристичного житла (версія від 02.07.2026).
Generalitat Valenciana: процедура 19207, реєстрація туристичного житла.
Закон 3/2026 від 29 червня (BOE-A-2026-15683) і Закон 5/2026 від 31 липня (BOE-A-2026-19331) Generalitat.
Мерія Аліканте: проєкт Зміни № 52 (10.12.2025) і розширення мораторію (липень 2025).
El Español: строки нового регулювання в Аліканте (24.09.2026); El Debate: суд підтримав мораторій (27.02.2026).
Муніципалітети: Ель-Кампельо, Diario de Alicante, Санта-Пола, Ельче, Бенідорм, Вільяхойоса, Денія, Хавеа.
AEAT: IRNR під час здачі туристичних апартаментів і строки форми 210 за Наказом HAC/623/2026.
AlicanteStay: первинний посібник іспанською мовою.