Leitfaden für Eigentümer im Ausland · Stand: Oktober 2026

Ferienwohnung in Spanien vermieten: Lizenz, Regeln und Steuern für Nichtresidenten

Kurz gesagt: Sie dürfen Ihre Wohnung in Spanien auch vermieten, wenn Sie in Deutschland leben. An Urlauber (bis 10 Nächte) brauchen Sie in der Region Valencia eine Eintragung im Tourismusregister. Ohne Lizenz bleibt die Vermietung auf Zeit oder die Langzeitmiete. Die Mieteinnahmen versteuern Sie in Spanien als Nichtresident (IRNR, Modelo 210): 19 % mit Wohnsitz in der EU, sonst 24 %.

Allgemeine Information auf Grundlage amtlicher Quellen (Generalitat Valenciana, Stadt Alicante, BOE, spanische Steuerbehörde AEAT), Stand 27. Oktober 2026. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Originalquelle auf Spanisch wird bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.

Inhalt
  1. Drei Arten der Vermietung
  2. Touristische Lizenz in der Region Valencia
  3. Moratorium in Alicante Stadt
  4. Situation in den Gemeinden
  5. Pflichten im laufenden Betrieb
  6. Steuern für Nichtresidenten
  7. Wohnung mit Lizenz kaufen oder verkaufen
  8. Wie eine Verwaltung hilft

Darf ich meine Wohnung in Spanien vermieten, wenn ich in Deutschland wohne?

Ja. Ihr Wohnsitz ist für die Vermietung nicht entscheidend. Entscheidend ist, wie Sie vermieten. Das spanische Recht unterscheidet drei Formen:

FormDauerWas Sie brauchen
Touristische Vermietung (vivienda de uso turístico)Höchstens 10 Nächte am Stück an denselben GastEintragung im Tourismusregister der Comunitat Valenciana mit positivem Bescheid der Gemeinde
Vermietung auf Zeit (alquiler de temporada)Mehr als 10 Nächte, mit befristetem Grund (zum Beispiel Arbeit oder Studium)Schriftlicher Vertrag nach dem spanischen Mietgesetz (LAU); keine touristische Lizenz
LangzeitmieteDauerhafter Wohnbedarf des MietersMietvertrag nach dem Mietgesetz (LAU)

Laut Generalitat fallen Vermietungen von mehr als 10 Nächten nicht unter das Tourismusrecht. Achtung: Ist Ihre Wohnung als touristisch eingetragen, dürfen Sie in dem dafür erklärten Zeitraum keinen anderen Vertrag abschließen, ohne den Zeitraum vorher zu ändern. Sonst wird die Wohnung aus dem Register gelöscht. Die Vermietung einzelner Zimmer ist bei touristischen Wohnungen verboten und gilt als sehr schwerer Verstoß.

Welche Voraussetzungen gelten für die touristische Lizenz in der Region Valencia?

Die „Lizenz“ ist eine elektronische verantwortliche Erklärung (declaración responsable) beim Tourismusregister der Comunitat Valenciana (Verfahren 19207). Sie wird nur online eingereicht, mit digitalem Zertifikat, Cl@ve oder über einen Vertreter. Sie brauchen:

  • Positiven städtebaulichen Kompatibilitätsbericht der Gemeinde (informe de compatibilidad urbanística). Das ist das wichtigste Dokument. In Gemeinden mit Lizenzstopp oder geändertem Bebauungsplan darf er bei Einreichung nicht älter als 6 Monate sein.
  • Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: ausdrücklicher Beschluss mit 3/5 der Eigentümer, die zugleich 3/5 der Anteile vertreten. Pflicht seit 3. April 2025 (Gesetz über das Wohnungseigentum, Art. 17.12).
  • Eigene, individuelle Katasternummer der Wohnung.
  • Bezugsgenehmigung (licencia de primera o segunda ocupación) oder gleichwertiger Nachweis.
  • Haftpflichtversicherung oder gleichwertige Garantie.
  • Energieausweis.
  • Mindestausstattung nach Anhang III der Beherbergungsverordnung: Fluchtplan, 24-Stunden-Telefon, Klimaanlage und Heizung mindestens im Wohnzimmer, Erste-Hilfe-Set, Internet und Fernseher, Schrank in jedem Schlafzimmer, Waschmaschine, ausgestattete Küche sowie Empfang, Reinigung, Wäschewechsel und Wartung. Zusatzbetten (etwa Schlafsofas) dürfen höchstens 50 % der festen Betten ausmachen.

Die Eintragung gilt 5 Jahre und muss im Monat vor Ablauf erneuert werden. Für Wohnungen, die vor dem 8. August 2024 eingetragen wurden, ist der Stichtag der 8. August 2029. Bei der Erneuerung verlangt das Gesetz in der Regel einen aktuellen positiven Bericht der Gemeinde.

Gibt es in Alicante Stadt neue Lizenzen?

Nein. Die Stadt Alicante hat die Erteilung von Kompatibilitätsberichten für touristische Wohnungen im gesamten Stadtgebiet ausgesetzt. Das Moratorium gilt seit Januar 2025. Ein Gericht in Alicante hat es im Februar 2026 bestätigt.

Enden soll es mit der neuen Planungsregel, der Modificación Puntual n.º 52 des Flächennutzungsplans, die im Dezember 2025 vorläufig beschlossen wurde. Die Stadt kündigte im September 2026 die endgültige Verabschiedung vor Jahresende an. Spätestens im Januar 2027 läuft die Aussetzung aus. Nach dem vorläufigen Text gilt dann:

  • höchstens 0,187 touristische Plätze pro Einwohner je Zählbezirk, jährlich überprüft; in „gesättigten“ Zonen keine neuen Plätze;
  • keine touristische Nutzung im Erdgeschoss an Hauptstraßen und Geschäftsachsen;
  • in Wohngebäuden ein eigener, ausschließlicher Zugang ohne gemeinsame Flächen mit den Nachbarn.

Wohnungen, die bereits eingetragen sind, dürfen weiter vermietet werden.

Verstöße gegen das Tourismusrecht können in der Comunitat Valenciana bei sehr schweren Fällen mit bis zu 600.000 € geahndet werden. Vermieten Sie nie touristisch ohne Eintragung.

Wie ist die Lage in Torrevieja, Benidorm und anderen Gemeinden?

Jede Gemeinde entscheidet selbst über die Kompatibilität. Diese Übersicht gibt den Stand wieder, den wir im Oktober 2026 prüfen konnten. Bestätigen Sie ihn immer beim Rathaus, bevor Sie kaufen oder einen Antrag stellen.

GemeindeSituation (Oktober 2026)
AlicanteKeine neuen Lizenzen bis zur Modificación n.º 52 (spätestens Januar 2027).
TorreviejaKein veröffentlichtes Moratorium gefunden. Es gilt das allgemeine Verfahren: Bericht der Gemeinde und Eintragung im Register.
Orihuela (inkl. Orihuela Costa)Nicht geprüft. Bitte beim Rathaus von Orihuela bestätigen.
El CampelloAussetzung der Berichte im städtischen Wohngebiet seit September 2024; im September 2025 Antrag auf Verlängerung um ein Jahr. Aktuellen Stand beim Rathaus bestätigen.
Santa PolaKein Moratorium beschlossen. Ein Antrag auf Aussetzung steht am 29.10.2026 im Gemeinderat zur Debatte.
BenidormKein Moratorium. Satzung für touristische Wohnungen in Vorbereitung; Sanktionen gegen illegale Wohnungen.
VillajoyosaAm 15.10.2026 beschlossene Aussetzung neuer Lizenzen in bestimmten Bereichen, bis zu 2 Jahre; gilt ab Veröffentlichung im Amtsblatt DOGV.
DéniaSatzung seit 17.08.2026: bis 25 % touristische Wohnungen im Norden, höchstens 1 % in Wohnzonen, ohne Grenze in Montgó, Les Marines und Les Rotes.
Xàbia / JáveaAussetzung in Mehrfamilienhäusern seit Mai 2026 und Planänderung mit Obergrenzen je Viertel.
AlteaRegelung 2026 endgültig beschlossen: zulässig je nach Zone.

Welche Pflichten haben Sie im laufenden Betrieb?

  • Registrierungsnummer in jedem Inserat (Airbnb, Booking, eigene Website), mit genauer Lage der Wohnung.
  • Plakette am Eingang mit der Eintragungsnummer.
  • Gästemeldung an das spanische Innenministerium über SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021).
  • Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones) für die Gäste.
  • Hausordnung, die der Gast vor der Anreise akzeptiert.
  • 24-Stunden-Telefon nach Anhang III.
  • Keine Schlüsselboxen im öffentlichen Raum: Laut Generalitat ist die Schlüsselübergabe über Boxen auf der Straße verboten.

Das staatliche Mietregister (Registro Único de Arrendamientos) ist nicht mehr Pflicht: Der Oberste Gerichtshof hat es am 21. Mai 2026 aufgehoben (STS 620/2026).

Welche Steuern zahlen Sie in Spanien als Nichtresident?

Für die meisten deutschen Eigentümer ist das die wichtigste Frage. Hier steht nur, was die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria, AEAT) selbst veröffentlicht. Wie Ihre Einnahmen in Deutschland zu behandeln sind, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater in Deutschland.

Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) und Modelo 210

Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Spanien unterliegen der Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Erklärt wird sie mit dem Formular Modelo 210. Für die Erklärung brauchen Sie eine spanische Steuernummer (NIE).

Ihr steuerlicher WohnsitzSteuersatzAusgaben abziehbar?
EU-Mitgliedstaat (zum Beispiel Deutschland), Island, Norwegen, Liechtenstein19 %Ja, wenn sie direkt mit den Einnahmen in Spanien zusammenhängen. Dann ist der Erklärung eine steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung beizufügen.
Übrige Länder24 %Nein, besteuert wird der Bruttobetrag.

Wann wird erklärt?

  • Mieteinnahmen werden einmal im Jahr erklärt, in der Regel mit einer Erklärung je Wohnung, die alle Einnahmen des Jahres zusammenfasst.
  • Die Orden HAC/623/2026 hat die Fristen geändert. Laut Hinweis der AEAT werden Mieteinnahmen mit Zahlbetrag in den ersten 20 Kalendertagen im April des Folgejahres erklärt und bezahlt. Die Einnahmen 2026 erklären Sie also vom 1. bis 20. April 2027.
  • Für Zeiten, in denen die Wohnung nicht vermietet ist, gibt es eine eigene Erklärung über unterstelltes Einkommen (rentas imputadas, ebenfalls Modelo 210). Für das Jahr 2026 beginnt die Frist am 1. April 2027.
Fristen, Abzüge und Ihre Situation in Deutschland sind Sache eines Steuerberaters. AlicanteStay erstellt keine Steuererklärungen. Unser Monatsbericht und das Eigentümerportal liefern Ihnen aber die Zahlen, die Ihr Berater braucht.

Was gilt beim Kauf einer Wohnung „mit Lizenz“?

Wechselt der Eigentümer (Kauf seit 8. August 2024), muss der neue Eigentümer den Eigentümerwechsel anzeigen und dafür einen positiven Kompatibilitätsbericht der Gemeinde vorlegen. Solange das Moratorium in Alicante gilt, wird dieser Bericht nicht erteilt. Bei Erbschaften genügt eine Mitteilung. Prüfen Sie diesen Punkt vor der Unterschrift beim Notar, gerade wenn die Lizenz in den Kaufpreis eingerechnet ist.

Wie hilft Ihnen eine Verwaltung vor Ort?

Aus der Ferne sind die Pflichten schwer einzuhalten: Gästemeldung bei jeder Anreise, Telefon für Notfälle, Schlüsselübergabe ohne Box auf der Straße, Erneuerung der Eintragung. AlicanteStay übernimmt den Betrieb Ihrer Ferienwohnung in Alicante und an der Costa Blanca für 14 % + IVA auf die Auszahlung der Plattform. Details auf der Seite Ferienwohnung Verwaltung Alicante und, für den Süden der Costa Blanca, Ferienwohnung Verwaltung Torrevieja.

FAQ

Brauche ich eine Lizenz, um meine Wohnung in Spanien an Urlauber zu vermieten?

Ja. In der Region Valencia müssen Wohnungen, die für höchstens 10 Nächte an Urlauber vermietet werden, im Tourismusregister eingetragen sein. Voraussetzung ist ein positiver Bericht der Gemeinde.

Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen für Deutsche in Spanien?

Laut AEAT 19 % für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in der EU, die direkt zusammenhängende Ausgaben abziehen können. Für Ihre persönliche Situation fragen Sie bitte einen Steuerberater.

Wann muss ich das Modelo 210 für Mieteinnahmen abgeben?

Nach der Orden HAC/623/2026 in den ersten 20 Kalendertagen im April des Folgejahres, für 2026 also vom 1. bis 20. April 2027. Die Einzelheiten Ihrer Erklärung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Brauche ich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

Für Wohnungen, die seit dem 3. April 2025 eingetragen werden, ja: ein ausdrücklicher Beschluss mit 3/5 der Eigentümer und der Anteile.

Kann ich ohne Lizenz an Urlauber vermieten?

Nein. Ohne Eintragung bleibt die Vermietung auf Zeit (mehr als 10 Nächte, mit befristetem Grund) oder die Langzeitmiete.

Ist das Registro Único de Arrendamientos noch Pflicht?

Nein. Der Oberste Gerichtshof hat es am 21. Mai 2026 aufgehoben. Pflicht bleibt die Eintragung im Tourismusregister der Comunitat Valenciana.

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Quellen

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