Plaintes et problèmes avec les sociétés de gestion de locations saisonnières à Alicante : guide pour propriétaires
Par Miguel Torres, administrateur de Neurogestión, S.L. (AlicanteStay) et propriétaire d’appartements à Alicante · Mis à jour le 9 octobre 2026 · 12 minutes de lecture
Les plaintes que les propriétaires répètent le plus sont toujours les mêmes : ne pas savoir sur quel montant la commission est calculée, des frais qui apparaissent après coup, des engagements longs, l’annonce et les avis liés à la société de gestion, et des ménages faits à la hâte. À Alicante s’ajoutent des risques juridiques qui pèsent sur le titulaire du logement : l’enregistrement des voyageurs, les clés et la location de saison.
- Demandez par écrit la base de la commission : brute ou nette.
- Exigez que l’annonce soit à votre nom et de pouvoir partir avec un court préavis.
- Demandez qui enregistre les voyageurs, car l’amende est pour vous.
- Demandez comment votre logement est nettoyé et combien de temps y est consacré.
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Guide de 5 pages : les problèmes les plus courants des propriétaires avec les sociétés de gestion de locations saisonnières et comment les éviter avant de signer. Format PDF, 464 Ko.
Pourquoi nous écrivons ce guide : nous sommes propriétaires
AlicanteStay est née à cause de ces mêmes problèmes. Nous sommes propriétaires, et plusieurs sociétés ont géré nos appartements. Nous avons vécu ce que nous décrivons ici : des décomptes incompréhensibles, des frais que nous n’attendions pas et un ménage qui n’était pas à la hauteur.
Lassés, nous avons décidé de créer notre propre société de gestion, avec une idée claire : résoudre précisément ces problèmes. C’est pourquoi, avant de l’ouvrir, nous avons cherché ce qui dérange le plus les propriétaires.
Comment nous avons enquêté, et ses limites
Nous avons passé en revue la réglementation valencienne et nationale, la foire aux questions de la Generalitat, des notes d’associations de consommateurs, des guides et des contrats d’entreprises du secteur et des avis publics. Deux précautions sont à garder à l’esprit :
- Ce n’est pas une statistique officielle. Il n’existe pas de données publiques indiquant combien de propriétaires se plaignent ni de quelles sociétés. Presque toutes les sources viennent du secteur lui-même, et les avis sont des expériences individuelles.
- Nous n’accusons personne. Nous ne nommons aucune société. Beaucoup de sociétés de gestion travaillent bien. Ce que nous décrivons, ce sont des risques et des pratiques qui se répètent, et qu’il convient de vérifier avant de signer avec n’importe qui, y compris avec nous.
Ce dont les propriétaires se plaignent le plus, et ce que nous faisons
Un seul tableau : ce qui revient dans les guides du secteur, les forums et les avis publics, ce qu’il convient d’exiger de toute société de gestion et comment nous procédons chez AlicanteStay.
| Ce dont les propriétaires se plaignent | Ce qu’il convient d’exiger | Comment nous procédons chez AlicanteStay |
|---|---|---|
| 1L’annonce et les avis restent entre les mains de la société de gestionSi l’annonce est créée depuis le compte de la société de gestion, les avis lui restent attachés et ne peuvent pas être déplacés. En partant, vous repartez de zéro. | Annonce sur votre compte, la société de gestion étant co-hôte. | Comptes et annonces à vous. Si vous partez, transfert simple des réservations futures. |
| 2On ne sait pas sur quoi la commission est calculéeUn pourcentage est annoncé, mais il est appliqué sur le brut, avec le ménage, les taxes et la commission de la plateforme. | Que le contrat précise s’il s’agit du brut ou du net et ce qui est exclu. | 14 % + TVA sur ce que vous percevez de la plateforme, hors ménage, blanchisserie, cautions et taxes. Si une réservation est annulée, nous ne facturons rien sur le montant remboursé. |
| 3Marges non déclarées sur le ménageUn tarif est facturé au voyageur et l’équipe est moins payée ; la différence n’apparaît pas comme commission. | Ménage au coût réel et avec facture du service. | Le ménage n’entre pas dans notre commission et apparaît comme un coût dans votre portail, avec son justificatif. |
| 4Engagements longs et préavis de plusieurs moisContrats de 12 à 24 mois, reconduction automatique et préavis de 90 à 180 jours, parfois avec pénalité. | Sortie avec un court préavis et sans indemnité. | Sans engagement à long terme : démarrage de 3 mois (pour le travail initial de mise en service), puis 30 jours de préavis écrit. Les réservations déjà existantes conservent la commission convenue. |
| 5Pénalités pour utiliser votre propre logementCertains contrats facturent une indemnité si vous bloquez des dates pour votre usage personnel. | Pouvoir bloquer des dates sans rien payer. | Vous bloquez des dates pour votre usage personnel sans pénalité, s’il n’y a pas de réservation confirmée. Nous sommes là pour aider, pas pour facturer. |
| 6Réparations urgentes sans votre accordSeuils d’autorisation élevés, de 400 à 600 €, et factures sans devis ni justificatif. | Seuil bas, devis et facture du professionnel. | Au-delà de 100 €, les réparations non urgentes vous sont soumises avant. Tout avec justificatif ; jusqu’à 20 minutes, sans frais. |
| 7Ménages express et dégradation de l’appartementAvec beaucoup de logements et peu de rémunération, les temps sont réduits ; les voyageurs le reflètent dans les notes et l’annonce perd en visibilité. | Savoir comment le ménage est organisé, combien de temps y est consacré et qui supervise. | Ménage professionnel, avec protocoles et liste de contrôle, et le temps dont chaque logement a besoin. |
| 8Enregistrement des voyageurs non effectué ou tardifIl doit être envoyé sous 24 heures. En cas de manquement, la sanction retombe sur le titulaire du logement. | Savoir qui s’en charge, avec quel système, et que cela figure par écrit. | Nous le communiquons nous-mêmes aux autorités. |
| 9Clés dans des boîtes sur la voie publiqueC’est interdit dans la Comunitat Valenciana et expose le titulaire à des sanctions. | Accueil en personne ou accès numérique sécurisé. | Jamais de boîtes à clés dans la rue : serrures électroniques avec ouverture à distance (Nuki) ou clés en main propre. |
| 10L’argent passe d’abord par la société de gestionLa société de gestion encaisse la réservation sur son compte et reverse à la fin du mois. Si elle a un problème, l’argent du propriétaire est en danger. | Paiement direct sur le compte du propriétaire. | C’est vous qui encaissez, directement depuis la plateforme quand elle le permet, puis vous nous réglez ce qui a été convenu. |
| 11Décomptes confus et peu d’informationsMontants globaux sans détail, remis en retard et sans moyen de les vérifier. | Décompte mensuel détaillé et accès en temps réel. | Décompte clair chaque mois et portail avec réservations, revenus et dépenses en temps réel. |
| 12Location de saison sans motif réelSans motif documenté de la durée limitée, le contrat peut être requalifié en résidence principale, avec une prorogation pouvant aller jusqu’à cinq ans. | Contrat individuel avec motif et sans séjours enchaînés. | Nous demandons le motif à chaque voyageur, contrat individuel et enregistrement ; nous n’enchaînons pas les séjours. |
Un exemple illustratif de l’importance de la base de calcul
Une réservation avec 900 € d’hébergement et 80 € de ménage. Le voyageur paie 980 €, et nous supposons que la plateforme garde 15 % : 147 €. Le propriétaire reçoit 833 €.
- Une société de gestion à 20 % sur le brut (980 €) facture 196 € + TVA : 237,16 €.
- Avec 14 % sur le montant perçu, hors ménage (753 €), cela fait 105,42 € + TVA : 127,56 €.
Cela représente 109,60 € d’écart sur une seule réservation. C’est un exemple avec des chiffres supposés ; calculez le vôtre avec vos propres données.
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Le ménage, le grand problème des propriétaires
De tout ce qui précède, le ménage est ce qui nous préoccupe le plus, car c’est la première chose que voit le voyageur et ce qui pèse le plus dans les notes. Notre expérience de propriétaires est que les sociétés qui gèrent beaucoup de logements finissent par faire des ménages express. Avec un coût de ménage serré et la pression pour faire tourner les logements, le temps est réduit, la qualité baisse et le service devient plus cher.
Quand le ménage est fait dans la précipitation, on trouve des salles de bains et des cuisines pas repassées, du linge qui sent mauvais ou taché et de la poussière dans des zones que personne ne voit. Les voyageurs le racontent dans leurs avis, les notes baissent et l’annonce perd en visibilité. C’est le propriétaire qui en paie le prix, pas la société de gestion.
- Le ménage et la maintenance sont vitaux. Nous les traitons comme l’essentiel du service.
- Ménage professionnel, avec des protocoles et une liste de contrôle claire.
- Le temps dont chaque logement a besoin, sans rotations express.
- Le ménage n’entre pas dans notre commission et apparaît comme un coût dans votre portail, avec son justificatif.
Un accueil personnalisé des voyageurs, 7 jours sur 7
Une bonne gestion ne s’arrête pas au ménage. La manière de traiter le voyageur détermine s’il reviendra, s’il recommandera le logement et quelle note il laissera.
- Réponse rapide 7 jours sur 7, de 6 h 00 à 21 h 30, et dans la langue du voyageur.
- Suivi continu pendant le séjour : nous demandons à l’arrivée, à mi-séjour et à la fin si tout s’est bien passé et s’ils ont besoin de quelque chose.
- Recommandations personnelles : restaurants, activités et lieux à visiter, et nous vous parlons du quartier.
- Attentifs aux besoins particuliers, comme les lits bébé, les arrivées tardives ou l’accessibilité.
- Nous demandons l’avis sur les portails, pour que le logement gagne en réputation.
Risques juridiques pour le propriétaire dans la Comunitat Valenciana
Faire appel à une société de gestion ne transfère pas la responsabilité envers l’Administration. Le titulaire du logement est la personne sanctionnable ; il convient donc de connaître les règles.
| Ce qu’exige la réglementation valencienne | Détail | Source |
|---|---|---|
| Ce qu’est un logement à usage touristique | Il est cédé en entier, pour 10 jours ou moins consécutifs au même locataire. Plus de 10 nuits sort du régime touristique. | Foire aux questions de la Dirección General de Turismo, 2 juillet 2026 |
| Validité de l’inscription | Cinq ans ; pour la renouveler, il faut une nouvelle déclaration responsable et le rapport municipal de compatibilité urbanistique. | Decreto-ley 9/2024 et foire aux questions de la Generalitat |
| Location par chambres | Interdite dans les logements à usage touristique enregistrés ; c’est une infraction très grave. | Foire aux questions de la Generalitat |
| Clés | La remise au moyen de boîtes à clés sur la voie publique est interdite. | Annexe III du Decreto 10/2021, modifié |
| Copropriété | Il faut l’accord exprès de la copropriété à la majorité des trois cinquièmes, ou que les statuts l’autorisent. | Ley de Propiedad Horizontal (loi sur la copropriété), art. 17.12 |
| Référence cadastrale | Elle doit être unique et individualisée pour chaque logement. | Foire aux questions de la Generalitat |
| Feuilles de réclamation et enregistrement des voyageurs | Elles sont obligatoires. Les données des voyageurs sont communiquées à la Police sous 24 heures. | Real Decreto 933/2021 |
| Registro Único de Arrendamientos (registre unique des locations) | Annulé par le Tribunal Supremo le 19 mai 2026 ; seule l’inscription au Registre du Tourisme est obligatoire. | Foire aux questions de la Generalitat |
Sanctions pour l’enregistrement des voyageurs
L’enregistrement des voyageurs du Real Decreto 933/2021 est contrôlé en application de la Ley Orgánica 4/2015 de Protection de la Sécurité citoyenne.
| Infraction à l’enregistrement des voyageurs | Amende | Exemple |
|---|---|---|
| Légère | De 100 € à 600 € | Envoyer les fiches hors délai ou avec des erreurs de forme |
| Grave | De 601 € à 30 000 € | Ne pas communiquer les fiches, ne pas enregistrer les personnes de plus de 14 ans ou ne pas conserver le registre pendant trois ans |
| Très grave | De 30 001 € à 600 000 € | Falsifier des données ou exercer l’activité sans inscription sur la plateforme du ministère de l’Intérieur |
Le risque de la location de saison sans motif réel
Louer à la saison, avec des séjours de 11 nuits ou plus, est une voie légitime lorsqu’elle est réelle : la Generalitat exclut du régime touristique ce qui dépasse 10 jours consécutifs. Le risque apparaît quand il n’y a pas de motif de la durée limitée que l’on puisse justifier. Le contrat peut alors finir par être considéré comme un bail de résidence principale, avec une prorogation pouvant aller jusqu’à cinq ans.
C’est pourquoi nous demandons le motif à chaque voyageur (travail, études, traitement médical, travaux dans son logement), nous formalisons un contrat individuel, nous tenons un registre et nous n’enchaînons pas les séjours d’un même voyageur. Cela réduit le risque, mais ne l’élimine pas, et nous l’expliquons clairement dans notre contrat.
Qui reçoit l’argent : prestation de services ou mandat de gestion
La manière d’encaisser détermine le risque supporté par le propriétaire.
- Prestation de services (paiement direct). La plateforme paie sur le compte du propriétaire et la société de gestion lui facture ses honoraires. C’est le schéma le plus sûr : si la société de gestion a un problème de trésorerie, votre argent n’est pas sur son compte. C’est le nôtre lorsque la plateforme le permet.
- Mandat avec garde des fonds. La société de gestion encaisse et reverse à la fin du mois. Pour le faire avec des garanties, elle devrait disposer de comptes séparés et d’assurances adaptées ; sinon, le propriétaire supporte le risque d’impayé.
Que demander avant de signer avec n’importe quelle société de gestion
Argent et commissions
- Qui reçoit le paiement de la réservation et quand ma part me parvient-elle ?
- La commission est-elle calculée sur le net ou sur le brut, et qu’est-ce qui est exclu ?
- Y a-t-il une marge ou une commission sur le ménage ?
- Quels frais s’ajoutent à la commission, écrits dans le contrat ?
Comptes, annonces et sortie
- L’annonce est-elle créée depuis mon compte, avec votre société comme co-hôte ?
- Si je pars, est-ce que je conserve l’annonce et les avis ? Que deviennent les réservations futures ?
- Quel engagement, quel préavis et quelle pénalité ?
Exploitation et aspects juridiques
- Comment les clés sont-elles remises ? Y a-t-il des boîtes à clés sur la voie publique ?
- Avec quel système les voyageurs sont-ils enregistrés et qui répond d’une sanction ?
- Comment documentez-vous le motif de la durée limitée pour les séjours de plus de 10 nuits ?
Maintenance et usage personnel
- Jusqu’à quel montant répare-t-on sans mon accord, et avec quel justificatif ?
- Puis-je bloquer des dates pour moi sans pénalité ?
- Comment le ménage est-il organisé et contrôlé ?
Questions fréquentes
Quelles sont les plaintes les plus fréquentes des propriétaires envers les sociétés de gestion de locations saisonnières ?
Les plus souvent citées dans les guides du secteur, les forums et les avis sont : l’opacité de la base de calcul de la commission, les frais supplémentaires qui apparaissent dans les décomptes, les engagements longs assortis de longs préavis, l’annonce et les avis liés au compte de la société de gestion, et un ménage bâclé à cause de rotations accélérées. Toutes les sociétés ne pratiquent pas cela ; ce sont des risques à vérifier avant de signer.
La commission d’une société de gestion se calcule-t-elle sur le prix brut ou sur le net ?
Cela dépend du contrat, et c’est l’une des plus grandes sources de confusion. Un pourcentage sur le prix brut, qui inclut le ménage et la commission de la plateforme, laisse moins d’argent au propriétaire que le même pourcentage sur le net. Chez AlicanteStay, les 14 % + TVA se calculent sur ce que le propriétaire perçoit réellement de la plateforme, hors ménage, cautions et taxes.
Puis-je emporter mon annonce et mes avis si je quitte ma société de gestion ?
Seulement si l’annonce a été créée depuis votre propre compte. Les plateformes rattachent les avis au compte qui a créé l’annonce, et une annonce ne peut pas être transférée vers un autre compte. C’est pourquoi il est préférable que la titularité revienne au propriétaire et que la société de gestion agisse en tant que co-hôte. Chez AlicanteStay, les comptes et les annonces appartiennent au propriétaire.
Quel engagement est raisonnable dans un contrat de gestion ?
Le plus équilibré est de pouvoir sortir avec un court préavis et sans pénalité. Certains contrats du marché imposent des engagements de 12 à 24 mois avec des préavis de 90 à 180 jours. Chez AlicanteStay, il n’y a pas d’engagement long : il y a une période de démarrage de 3 mois, pour le travail initial de mise en service, puis le contrat peut être résilié à tout moment avec 30 jours de préavis écrit.
Qui répond des amendes si la société de gestion manque à l’enregistrement des voyageurs ?
Face à l’Administration, c’est le titulaire du logement. Faire appel à une société de gestion ne transfère pas la responsabilité. L’enregistrement des voyageurs prévu par le Real Decreto 933/2021 doit être communiqué sous 24 heures, et les sanctions de la Ley Orgánica 4/2015 vont de 100 € à 600 000 €. Chez AlicanteStay, c’est nous qui communiquons l’enregistrement aux autorités, mais il convient toujours d’exiger par écrit qui s’en charge et comment cela se justifie.
Peut-on laisser les clés dans une boîte à clés dans la rue ?
Pas dans la Comunitat Valenciana. La Generalitat rappelle dans sa foire aux questions que la remise des clés au moyen de boîtes situées sur la voie publique est interdite. Il faut proposer un service d’accueil ou un accès numérique sécurisé, comme une serrure électronique. Chez AlicanteStay, nous utilisons des serrures électroniques avec ouverture à distance ou nous remettons les clés en main propre.
Quel risque présente la location de saison, avec des séjours de 11 nuits ou plus ?
S’il n’existe pas de motif réel et documenté de la durée limitée, comme le travail, les études ou des travaux dans le logement habituel, le contrat peut être requalifié en bail de résidence principale avec une prorogation pouvant aller jusqu’à cinq ans. C’est pourquoi, chez AlicanteStay, nous demandons le motif à chaque voyageur, nous signons un contrat individuel et nous n’enchaînons pas les séjours d’un même voyageur.
Combien devrait coûter la gestion d’une location saisonnière ?
Les guides du secteur situent les commissions entre 10 % et 25 % du montant, et il existe des cas de 25 % à 35 % + TVA en gestion intégrale. Plus important que le pourcentage, il y a la base de calcul et ce qui reste en dehors. AlicanteStay facture 14 % + TVA sur ce que le propriétaire perçoit de la plateforme, sans frais cachés.
Comment éviter un ménage insuffisant dans mon appartement ?
En demandant comment le ménage est organisé et payé, combien de temps est consacré à chaque logement et qui le supervise. Quand une société de gestion s’occupe de nombreux logements, les rotations tendent à s’accélérer. Chez AlicanteStay, nous traitons le ménage et la maintenance comme l’essentiel : protocoles, liste de contrôle et le temps dont chaque logement a besoin.
Que dois-je demander avant de signer avec une société de gestion ?
Qui reçoit l’argent et quand, sur quel montant la commission est calculée, quels frais s’ajoutent, au nom de qui sont les comptes et les annonces, quels sont le préavis et la pénalité, quelle limite s’applique aux réparations sans votre accord, comment les voyageurs sont enregistrés et si vous pouvez bloquer des dates pour votre usage personnel.
Sources et limites de ce guide
- Foire aux questions sur les logements à usage touristique, Dirección General de Turismo (Generalitat Valenciana), 2 juillet 2026.
- Decreto-ley 9/2024, du 2 août, du Consell (DOGV nº 9910, 7 août 2024) et Decreto 10/2021, du 22 janvier, du Consell.
- Real Decreto 933/2021, du 26 octobre, et Ley Orgánica 4/2015, du 30 mars, de Protection de la Sécurité citoyenne.
- OCU : conflits fréquents à la fin des locations, pour dégradations et cautions (2025).
- Guides, comparateurs et contrats d’entreprises du secteur de la gestion de locations saisonnières, consultés en octobre 2026.
Les références aux commissions, engagements et pratiques contractuelles proviennent de sites et de guides d’entreprises du secteur lui-même et d’analyses juridiques, et sont indicatives. Elles ne visent aucune entreprise en particulier. Il n’existe pas de statistiques publiques sur les sanctions pour boîtes à clés ni sur les plaintes de propriétaires par entreprise. Ce guide ne constitue pas un conseil juridique ; consultez un avocat avant de signer un contrat.
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