Reclami e problemi con le società di gestione di appartamenti turistici ad Alicante: guida per i proprietari
Di Miguel Torres, amministratore di Neurogestión, S.L. (AlicanteStay) e proprietario di appartamenti ad Alicante · Aggiornato il 9 ottobre 2026 · Lettura di 12 minuti
I reclami che i proprietari ripetono di più sono sempre gli stessi: non sapere su quale importo si calcola la commissione, costi che compaiono dopo, vincoli di durata lunghi, annuncio e recensioni legati al gestore e pulizie fatte di fretta. Ad Alicante si aggiungono rischi legali che ricadono sul titolare dell’immobile: la registrazione dei viaggiatori, le chiavi e l’affitto stagionale.
- Chiedete per iscritto la base della commissione: lordo o netto.
- Pretendete che l’annuncio sia a vostro nome e di poter uscire con poco preavviso.
- Chiedete chi registra i viaggiatori, perché la multa è vostra.
- Chiedete come viene pulito il vostro appartamento e quanto tempo si dedica.
Scaricate gratis la guida per i proprietari
Guida di 5 pagine: i problemi più frequenti dei proprietari con le società di gestione di appartamenti turistici e come evitarli prima di firmare. Formato PDF, 464 KB.
Perché scriviamo questa guida: siamo proprietari
AlicanteStay è nata proprio a causa di questi problemi. Siamo proprietari e diverse aziende hanno gestito i nostri appartamenti. Abbiamo vissuto quello che descriviamo qui: rendiconti che non si capivano, costi che non ci aspettavamo e una pulizia non all’altezza.
Stanchi, abbiamo deciso di creare una nostra società di gestione, con un’idea chiara: risolvere proprio quei problemi. Per questo, prima di aprirla, abbiamo indagato su ciò che infastidisce di più i proprietari.
Come abbiamo svolto la ricerca e quali sono i suoi limiti
Abbiamo esaminato la normativa valenciana e nazionale, le domande frequenti della Generalitat, comunicati di associazioni di consumatori, guide e contratti di aziende del settore e recensioni pubbliche. Ci sono due precauzioni da tenere ben presenti:
- Non è una statistica ufficiale. Non esistono dati pubblici che dicano quanti proprietari presentano reclami né contro quali aziende. Quasi tutte le fonti provengono dal settore stesso e le recensioni sono esperienze individuali.
- Non accusiamo nessuno. Non citiamo aziende. Molti gestori lavorano bene. Quello che descriviamo sono rischi e pratiche che si ripetono e che conviene verificare prima di firmare con chiunque, anche con noi.
Di cosa si lamentano di più i proprietari e cosa facciamo noi
Un’unica tabella: ciò che si ripete nelle guide di settore, nei forum e nelle recensioni pubbliche, ciò che conviene pretendere da qualsiasi gestore e come lo facciamo in AlicanteStay.
| Di cosa si lamentano i proprietari | Cosa conviene pretendere | Come lo facciamo in AlicanteStay |
|---|---|---|
| 1Annuncio e recensioni restano in mano al gestoreSe l’annuncio viene creato dall’account del gestore, le recensioni restano legate a quest’ultimo e non si possono spostare. Quando ve ne andate, ricominciate da zero. | Annuncio sul vostro account, con il gestore come co-host. | Account e annunci vostri. Se ve ne andate, trasferimento semplice delle prenotazioni future. |
| 2Non si sa su cosa si calcola la commissioneSi pubblicizza una percentuale, ma la si applica sul lordo, comprese pulizia, imposte e commissione della piattaforma. | Che il contratto indichi se è lordo o netto e cosa resta escluso. | 14% + IVA su quanto incassate dalla piattaforma, senza pulizia, lavanderia, cauzioni né tasse. Se una prenotazione viene cancellata, non applichiamo la commissione sull’importo rimborsato. |
| 3Margini non dichiarati sulla puliziaAll’ospite si addebita una tariffa e al personale si paga meno; la differenza resta non indicata come commissione. | Pulizia a costo reale e con fattura del servizio. | La pulizia non rientra nella nostra commissione e compare come costo nel vostro portale, con il relativo giustificativo. |
| 4Vincoli di durata lunghi e preavvisi di mesiContratti da 12 a 24 mesi, rinnovo automatico e preavvisi da 90 a 180 giorni, a volte con penale. | Uscita con breve preavviso e senza indennizzo. | Nessun vincolo a lungo termine: avvio di 3 mesi (per il lavoro iniziale di attivazione) e poi 30 giorni di preavviso scritto. Le prenotazioni già esistenti mantengono la commissione pattuita. |
| 5Penali per l’uso della propria casaAlcuni contratti addebitano un indennizzo se si bloccano date per uso personale. | Poter bloccare date senza pagare nulla. | Potete bloccare date per uso personale senza penale, se non c’è una prenotazione confermata. Siamo qui per aiutare, non per incassare. |
| 6Riparazioni urgenti senza la vostra autorizzazioneSoglie di autorizzazione alte, da 400 a 600 €, e fatture senza preventivo né giustificativo. | Soglia bassa, preventivo e fattura del professionista. | Oltre 100 € non urgenti si chiede prima. Tutto con giustificativo; fino a 20 minuti, senza costo. |
| 7Pulizie lampo e deterioramento dell’appartamentoCon molti appartamenti e poca paga i tempi si accorciano; gli ospiti lo riflettono nelle valutazioni e l’annuncio perde visibilità. | Sapere come viene assunto il personale, quanto tempo si dedica e chi supervisiona. | Pulizia professionale, con protocolli e lista di controllo, e il tempo che serve a ogni appartamento. |
| 8Registrazione dei viaggiatori non effettuata o tardivaDeve essere inviata entro 24 ore. Se non avviene, la sanzione ricade sul titolare dell’immobile. | Sapere chi la effettua, con quale sistema e che sia messo per iscritto. | La comunichiamo noi alle autorità. |
| 9Chiavi in cassette sulla via pubblicaÈ vietato nella Comunitat Valenciana ed espone il titolare a sanzioni. | Accoglienza di persona o accesso digitale sicuro. | Mai cassette in strada: serrature elettroniche con apertura da remoto (Nuki) o chiavi consegnate di persona. |
| 10Il denaro passa prima dal gestoreIl gestore incassa la prenotazione sul proprio conto e liquida a mese concluso. Se ha un problema, il denaro del proprietario è a rischio. | Incasso diretto sul conto del proprietario. | Incassate voi, direttamente dalla piattaforma quando lo consente, e poi ci liquidate quanto pattuito. |
| 11Rendiconti confusi e poche informazioniImporti complessivi senza dettaglio, consegnati in ritardo e senza modo di verificarli. | Rendiconto mensile dettagliato e accesso in tempo reale. | Rendiconto chiaro ogni mese e portale con prenotazioni, ricavi e costi in tempo reale. |
| 12Affitto stagionale senza causa realeSenza una causa documentata della temporaneità, il contratto può essere riqualificato come abitazione abituale, con proroga fino a cinque anni. | Contratto individuale con causa e senza soggiorni concatenati. | Chiediamo la causa a ogni ospite, contratto individuale e registrazione; non concateniamo soggiorni. |
Un esempio illustrativo del perché la base di calcolo conta
Una prenotazione con 900 € di alloggio e 80 € di pulizia. L’ospite paga 980 € e supponiamo che la piattaforma trattenga il 15%: 147 €. Al proprietario arrivano 833 €.
- Un gestore con il 20% sul lordo (980 €) incassa 196 € più IVA: 237,16 €.
- Con il 14% su quanto incassato, senza pulizia (753 €), sono 105,42 € più IVA: 127,56 €.
Sono 109,60 € di differenza su una sola prenotazione. È un esempio con cifre ipotetiche; calcolate il vostro con i vostri dati.
La pulizia, il grande problema dei proprietari
Di tutto quanto sopra, la pulizia è ciò che ci preoccupa di più, perché è la prima cosa che vede l’ospite e quella che pesa di più nelle valutazioni. La nostra esperienza di proprietari è che le aziende che gestiscono molti appartamenti finiscono per fare pulizie lampo. Con un costo di pulizia ridotto e la pressione a far ruotare gli appartamenti, il tempo si accorcia, la qualità cala e il servizio diventa più caro.
Quando la pulizia è fatta di fretta compaiono bagni e cucine non ripassati, biancheria con odori o macchie e polvere in zone che nessuno vede. Gli ospiti lo raccontano nelle recensioni, i punteggi calano e l’annuncio perde visibilità. Lo paga il proprietario, non il gestore.
- Pulizia e manutenzione sono vitali. Le trattiamo come la cosa più importante del servizio.
- Pulizia professionale, con protocolli e una lista di controllo chiara.
- Il tempo che serve a ogni appartamento, senza rotazioni lampo.
- La pulizia non rientra nella nostra commissione e compare come costo nel vostro portale, con il relativo giustificativo.
Assistenza personalizzata all’ospite, 7 giorni su 7
Una buona gestione non finisce con la pulizia. Il trattamento dell’ospite decide se tornerà, se consiglierà l’appartamento e quale punteggio lascerà.
- Assistenza rapida 7 giorni su 7, dalle 6:00 alle 21:30, e nella lingua dell’ospite.
- Monitoraggio continuo durante il soggiorno: chiediamo all’arrivo, a metà soggiorno e alla fine se è andato tutto bene e se serve qualcosa.
- Consigli personali: ristoranti, attività e luoghi da visitare, e vi parliamo della zona.
- Attenzione alle esigenze particolari, come culle, arrivi tardivi o accessibilità.
- Chiediamo la valutazione sui portali, perché l’appartamento acquisti reputazione.
Rischi legali per il proprietario nella Comunitat Valenciana
Affidarsi a un gestore non trasferisce la responsabilità nei confronti della Pubblica Amministrazione. Il titolare dell’immobile è il soggetto sanzionabile, per questo conviene conoscere le regole.
| Cosa richiede la normativa valenciana | Dettaglio | Fonte |
|---|---|---|
| Cos’è un’abitazione a uso turistico | Viene ceduta per intero, per 10 giorni o meno consecutivi allo stesso locatario. Oltre 10 notti si esce dal regime turistico. | Domande frequenti della Dirección General de Turismo (Direzione generale del Turismo), 2 luglio 2026 |
| Validità dell’iscrizione | Cinque anni; per rinnovare servono una nuova dichiarazione responsabile (declaración responsable) e la relazione comunale di compatibilità urbanistica. | Decreto-ley 9/2024 e domande frequenti della Generalitat |
| Affitto a camere | Vietato nelle abitazioni a uso turistico registrate; è un’infrazione molto grave. | Domande frequenti della Generalitat |
| Chiavi | Vietata la consegna tramite cassette sulla via pubblica. | Allegato III del Decreto 10/2021, modificato |
| Condominio (comunidad de propietarios) | Serve una delibera espressa del condominio con tre quinti dei voti oppure che lo statuto lo consenta. | Ley de Propiedad Horizontal (legge sulla proprietà orizzontale), art. 17.12 |
| Riferimento catastale | Deve essere unico e individuale per ogni abitazione. | Domande frequenti della Generalitat |
| Moduli di reclamo e registrazione dei viaggiatori | Sono obbligatori. I dati dei viaggiatori vengono comunicati alla Polizia entro 24 ore. | Real Decreto 933/2021 |
| Registro Único de Arrendamientos (Registro unico delle locazioni) | Annullato dal Tribunal Supremo il 19 maggio 2026; è obbligatoria solo l’iscrizione al Registro de Turismo (Registro del Turismo). | Domande frequenti della Generalitat |
Sanzioni per la registrazione dei viaggiatori
La registrazione dei viaggiatori prevista dal Real Decreto 933/2021 è vigilata ai sensi della Ley Orgánica 4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana (legge organica sulla tutela della sicurezza dei cittadini).
| Infrazione nella registrazione dei viaggiatori | Multa | Esempio |
|---|---|---|
| Lieve | Da 100 € a 600 € | Inviare i moduli fuori termine o con errori formali |
| Grave | Da 601 € a 30.000 € | Non comunicare i moduli, non registrare i maggiori di 14 anni o non conservare il registro per tre anni |
| Molto grave | Da 30.001 € a 600.000 € | Falsificare i dati o esercitare l’attività senza iscrizione alla piattaforma del Ministerio del Interior (Ministero dell’Interno) |
Il rischio dell’affitto stagionale senza causa reale
Affittare per stagione, con soggiorni di 11 notti o più, è una via legittima quando è reale: la Generalitat esclude dal regime turistico ciò che supera i 10 giorni consecutivi. Il rischio compare quando non c’è una causa della temporaneità dimostrabile. In tal caso il contratto può finire per essere considerato locazione di abitazione abituale, con proroga fino a cinque anni.
Per questo chiediamo la causa a ogni ospite (lavoro, studio, cure mediche, lavori nella sua abitazione), formalizziamo un contratto individuale, teniamo un registro e non concateniamo soggiorni dello stesso ospite. Riduce il rischio, ma non lo elimina, e lo spieghiamo con chiarezza nel nostro contratto.
Chi riceve il denaro: prestazione di servizi o mandato di gestione
Il modo di incassare determina quanto rischio si assume il proprietario.
- Prestazione di servizi (incasso diretto). La piattaforma paga sul conto del proprietario e il gestore gli fattura il proprio compenso. È lo schema più sicuro: se il gestore ha un problema di liquidità, il vostro denaro non è sul suo conto. È il nostro quando la piattaforma lo consente.
- Mandato con custodia dei fondi. Il gestore incassa e liquida a mese concluso. Per farlo con le dovute garanzie dovrebbe avere conti separati e assicurazioni adeguate; altrimenti il proprietario si assume il rischio di mancato pagamento.
Cosa chiedere prima di firmare con qualsiasi gestore
Denaro e commissioni
- Chi riceve il pagamento della prenotazione e quando mi arriva la mia parte?
- La commissione si calcola sul netto o sul lordo, e cosa resta escluso?
- C’è qualche margine o commissione sulla pulizia?
- Quali costi ci sono oltre alla commissione, scritti nel contratto?
Account, annunci e uscita
- L’annuncio viene creato dal mio account, con la vostra azienda come co-host?
- Se me ne vado, conservo annuncio e recensioni? Cosa succede alle prenotazioni future?
- Quale vincolo di durata, quale preavviso e quale penale ci sono?
Operatività e aspetti legali
- Come vengono consegnate le chiavi? Ci sono cassette sulla via pubblica?
- Con quale sistema si registrano i viaggiatori e chi risponde di una sanzione?
- Come documentate la causa della temporaneità nei soggiorni di oltre 10 notti?
Manutenzione e uso personale
- Fino a quale importo si ripara senza la mia autorizzazione, e con quale giustificativo?
- Posso bloccare date per me senza penale?
- Come si organizza e si controlla la pulizia?
Domande frequenti
Quali sono i reclami più frequenti dei proprietari verso le società di gestione di appartamenti turistici?
I più ricorrenti nelle guide di settore, nei forum e nelle recensioni sono: l’opacità sulla base di calcolo della commissione, le voci aggiunte che compaiono nei rendiconti, i vincoli di durata lunghi con preavvisi estesi, l’annuncio e le recensioni legati all’account del gestore e la pulizia carente per via di rotazioni troppo rapide. Non tutte le aziende adottano queste pratiche; sono rischi da verificare prima di firmare.
La commissione di un gestore si calcola sul prezzo lordo o su quello netto?
Dipende dal contratto ed è una delle maggiori fonti di confusione. Una percentuale sul prezzo lordo, che comprende pulizia e commissione della piattaforma, lascia al proprietario meno denaro della stessa percentuale applicata al netto. In AlicanteStay il 14% più IVA si calcola su quanto il proprietario incassa effettivamente dalla piattaforma, senza pulizia, cauzioni né tasse.
Posso portare con me annuncio e recensioni se lascio il gestore?
Solo se l’annuncio è stato creato dal vostro account. Le piattaforme collegano le recensioni all’account che ha creato l’annuncio, e un annuncio non si può spostare su un altro account. Per questo conviene che la titolarità sia del proprietario e che il gestore operi come co-host. In AlicanteStay gli account e gli annunci sono del proprietario.
Quale vincolo di durata è ragionevole in un contratto di gestione?
La soluzione equilibrata è poter uscire con un breve preavviso e senza penali. Alcuni contratti sul mercato impongono vincoli da 12 a 24 mesi con preavvisi da 90 a 180 giorni. In AlicanteStay non c’è un vincolo lungo: c’è un periodo di avvio di 3 mesi, dovuto al lavoro iniziale di attivazione, e poi il contratto si può risolvere in qualsiasi momento con 30 giorni di preavviso scritto.
Chi risponde delle multe se il gestore sbaglia la registrazione dei viaggiatori?
Nei confronti della Pubblica Amministrazione, il titolare dell’immobile. Affidarsi a un gestore non trasferisce la responsabilità. La registrazione dei viaggiatori prevista dal Real Decreto 933/2021 va comunicata entro 24 ore e le sanzioni della Ley Orgánica 4/2015 vanno da 100 € a 600.000 €. In AlicanteStay comunichiamo noi la registrazione alle autorità, ma conviene sempre pretendere per iscritto chi se ne occupa e come viene documentato.
Si possono lasciare le chiavi in una cassetta sulla strada?
Non nella Comunitat Valenciana. La Generalitat ricorda nelle sue domande frequenti che è vietata la consegna delle chiavi tramite cassette collocate sulla via pubblica. Occorre offrire un servizio di accoglienza o un accesso digitale sicuro, come una serratura elettronica. In AlicanteStay usiamo serrature elettroniche con apertura da remoto oppure consegniamo le chiavi di persona.
Che rischio comporta l’affitto stagionale, con soggiorni di 11 notti o più?
Se non esiste una causa reale e documentata della temporaneità, come lavoro, studio o lavori nell’abitazione abituale, il contratto può essere riqualificato come locazione di abitazione abituale con una proroga fino a cinque anni. Per questo in AlicanteStay chiediamo la causa a ogni ospite, firmiamo un contratto individuale e non concateniamo soggiorni dello stesso ospite.
Quanto dovrebbe costare la gestione di un affitto turistico?
Le guide di settore collocano le commissioni tra il 10% e il 25% dell’importo, e ci sono casi dal 25% al 35% più IVA nella gestione integrale. Più della percentuale conta la base di calcolo e ciò che resta escluso. AlicanteStay applica il 14% più IVA su quanto il proprietario incassa dalla piattaforma, senza costi nascosti.
Come evitare una pulizia carente nel mio appartamento?
Chiedendo come viene assunta e pagata la pulizia, quanto tempo si dedica a ogni appartamento e chi la supervisiona. Quando un gestore segue molti appartamenti, le rotazioni tendono ad accelerare. In AlicanteStay trattiamo pulizia e manutenzione come la cosa più importante: protocolli, lista di controllo e il tempo che serve a ogni appartamento.
Cosa devo chiedere prima di firmare con un gestore?
Chi riceve il denaro e quando, su quale importo si calcola la commissione, quali costi si aggiungono, a nome di chi sono gli account e gli annunci, quali sono il preavviso e la penale, quale limite c’è per le riparazioni senza la vostra autorizzazione, come vengono registrati i viaggiatori e se si possono bloccare date per uso personale.
Fonti e limiti di questa guida
- Domande frequenti sulle abitazioni a uso turistico, Dirección General de Turismo (Generalitat Valenciana), 2 luglio 2026.
- Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell (DOGV n. 9910, 7 agosto 2024) e Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell.
- Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, e Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de Protección de la Seguridad Ciudadana.
- OCU: conflitti frequenti al termine delle locazioni, per danni e cauzioni (2025).
- Guide, comparatori e contratti di aziende del settore della gestione di affitti turistici, consultati a ottobre 2026.
I riferimenti a commissioni, vincoli di durata e pratiche contrattuali provengono da siti e guide di aziende del settore stesso e da analisi giuridiche, e sono indicativi. Non si riferiscono ad alcuna azienda in particolare. Non esistono statistiche pubbliche sulle sanzioni per le cassette portachiavi né sui reclami dei proprietari per azienda. Questa guida non costituisce consulenza legale; rivolgetevi a un avvocato prima di firmare un contratto.
Potrebbe interessarvi: gestione di appartamenti turistici · licenze turistiche · domande frequenti sulla gestione degli affitti turistici · AlicanteStay.
Volete vedere come lavoriamo?
Vi mostriamo il portale del proprietario, il contratto e uno studio dei ricavi del vostro immobile, senza impegno.