Affittare casa in Spagna da non residente: licenza, regole e imposte ad Alicante

Informazioni di carattere generale, elaborate a partire da fonti ufficiali (Generalitat Valenciana, comune di Alicante, BOE, Agenzia tributaria spagnola) e dalla stampa locale datata, citate in fondo alla pagina. Non sostituiscono una consulenza legale o fiscale adatta al vostro caso.

Si può affittare il proprio appartamento in Spagna vivendo all’estero?

Sì. Nessuna norma vieta a un non residente di affittare il proprio alloggio in Spagna: le condizioni sono le stesse di un proprietario residente. Ciò che conta è la formula di affitto scelta.

Tre punti mettono spesso in difficoltà i proprietari stranieri:

• L’affitto a camere è vietato nell’affitto turistico. È un’infrazione molto grave.
• Bisogna dichiarare il periodo di esercizio: tutto l’anno, l’estate, i fine settimana, la Settimana Santa o altri periodi precisi.
• Durante il periodo dichiarato come turistico non si può firmare un altro tipo di contratto senza prima modificare quel periodo. In caso contrario l’alloggio viene cancellato dal Registro.

Quali sono i requisiti della licenza turistica nella Comunità Valenciana?

La «licenza» è in realtà una dichiarazione responsabile presentata online al Registro del turismo della Comunità Valenciana (procedura 19207 della Generalitat). Si effettua solo per via telematica, con certificato digitale o Cl@ve, oppure tramite un rappresentante. Per un proprietario che vive all’estero è spesso la soluzione.

• Relazione comunale di compatibilità urbanistica favorevole. È il documento indispensabile. Nei comuni che hanno sospeso le licenze o modificato il piano urbanistico, al momento della presentazione non deve avere più di 6 mesi.
• Accordo espresso del condominio, votato dai 3/5 dei proprietari che rappresentino anche i 3/5 delle quote. Obbligatorio dal 3 aprile 2025 (legge sulla proprietà orizzontale, art. 17.12). Con la stessa maggioranza il condominio può vietare o autorizzare l’affitto turistico in tutto l’edificio.
• Riferimento catastale proprio dell’alloggio.
• Licenza di prima o di seconda occupazione (o titolo equivalente).
• Assicurazione di responsabilità civile o garanzia equivalente.
• Attestato di prestazione energetica.
• Dotazioni minime dell’allegato III del decreto sulle strutture ricettive turistiche: piano o istruzioni di evacuazione, telefono di assistenza 24 ore su 24, climatizzazione e riscaldamento almeno nel soggiorno, cassetta di pronto soccorso, internet e televisione, armadio in ogni camera, lavatrice, cucina attrezzata, accoglienza, pulizie, cambio della biancheria e manutenzione. I posti letto aggiuntivi (divani letto) non possono superare il 50 % dei posti fissi; le culle non vengono conteggiate.

Città di Alicante: a che punto è la moratoria?

Il comune di Alicante ha sospeso le licenze e i certificati di compatibilità urbanistica per gli alloggi turistici in tutto il territorio comunale. Secondo il comune, tutte le domande presentate dal gennaio 2025 sono state respinte.

• Dicembre 2024: sospensione, per un massimo di due anni, delle licenze negli edifici residenziali, in vigore dal gennaio 2025.
• Luglio 2025: estensione agli edifici interi di appartamenti, pensioni e ostelli, fino a gennaio 2027 al più tardi.
• Dicembre 2025: approvazione iniziale della Modifica puntuale n. 52 del piano generale, che mantiene la moratoria per il secondo anno.
• Febbraio 2026: un tribunale di Alicante respinge il ricorso dell’associazione Aptur contro la moratoria.
• Settembre 2026: l’assessore all’urbanistica annuncia l’approvazione definitiva entro la fine dell’anno.

La fine della moratoria non significa un ritorno alla situazione precedente. Secondo il testo approvato inizialmente, la Modifica n. 52 prevede:

• un tetto di 0,187 posti turistici per abitante, misurato per sezione censuaria e rivisto ogni anno. Nelle zone «sature» nessun nuovo posto, tranne alberghi da 3 a 5 stelle;
• il divieto dell’uso turistico ai piani terra dei grandi assi e delle vie commerciali;
• negli edifici residenziali, un accesso indipendente ed esclusivo, senza condividere le parti comuni con i vicini.

In pratica, un appartamento che condivide atrio, scale o ascensore farà fatica a soddisfare quest’ultima condizione, così come è formulata oggi. Il testo definitivo può ancora cambiare. Nella Comunità Valenciana le sanzioni per attività abusiva possono arrivare a 600.000 € per le infrazioni molto gravi.

Qual è la situazione negli altri comuni della Costa Blanca?

Ogni comune decide se un alloggio è compatibile con l’uso turistico. Ecco quanto abbiamo potuto verificare a ottobre 2026. Confermate sempre con il comune prima di acquistare o di presentare una pratica: queste misure cambiano spesso.

Quali sono gli obblighi quotidiani?

• Numero di registrazione in tutti gli annunci (Airbnb, Booking, sito proprio), con l’esatta ubicazione dell’alloggio.
• Targa all’ingresso: il distintivo della Generalitat con il numero di iscrizione.
• Registrazione dei viaggiatori: trasmissione dei dati degli ospiti al Ministero dell’Interno tramite SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021).
• Moduli di reclamo a disposizione degli ospiti.
• Regolamento interno, che il viaggiatore deve accettare prima dell’arrivo.
• Registro unico degli affitti (RUA): non più obbligatorio. Il Tribunale Supremo lo ha annullato il 21 maggio 2026 (STS 620/2026).

Bisogna rinnovare la licenza? E in caso di acquisto?

Dal decreto-legge 9/2024, l’iscrizione al Registro è valida 5 anni. Il rinnovo si presenta nel mese che precede la scadenza, con il consenso espresso del proprietario. Senza rinnovo, l’alloggio viene cancellato.

• Alloggi iscritti prima dell’8 agosto 2024: rinnovo l’8 agosto 2029. Quelli iscritti tra l’8 luglio 2018 e il 7 agosto 2024 dovranno presentare una relazione comunale favorevole e aggiornata. Per quelli iscritti prima dell’8 luglio 2018, le FAQ della Generalitat richiedono una dichiarazione di conformità all’allegato III, ma la legge 3/2026 richiede in linea generale una relazione aggiornata: da confermare prima della scadenza.
• Alloggi iscritti dall’8 agosto 2024: rinnovo 5 anni dopo l’iscrizione, con una dichiarazione completa e una relazione comunale aggiornata.

Acquistare un appartamento «con licenza». Per un acquisto effettuato dall’8 agosto 2024, il nuovo proprietario deve presentare una dichiarazione di cambio di titolarità con una relazione di compatibilità urbanistica favorevole. Finché dura la moratoria ad Alicante, questa relazione non viene rilasciata. In caso di successione basta una semplice comunicazione. Verificate questo punto prima di firmare.

Come vengono tassati i canoni di un non residente in Spagna?

I redditi di un alloggio situato in Spagna sono tassati in Spagna con l’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR), dichiarata con il modello 210. Secondo l’Agenzia tributaria spagnola (AEAT):

• 19 % per i residenti nell’Unione europea (Italia compresa), in Islanda e in Norvegia, che possono dedurre le spese direttamente collegate ai redditi ottenuti in Spagna;
• 24 % per gli altri non residenti, sull’importo lordo, senza deduzione di spese.

Dai redditi del 2024, la dichiarazione dei canoni può essere raggruppata per anno invece di essere trimestrale. Con l’Orden HAC/623/2026, la dichiarazione raggruppata dei redditi del 2026 si presenta dal 1° al 20 aprile 2027. Le dichiarazioni separate seguono regole transitorie proprie. Serve anche un numero di identificazione fiscale spagnolo: per uno straniero è il NIE.

Come vi aiuta un property manager quando vivete lontano

Un property manager non sostituisce né il comune né il vostro consulente fiscale. Si assicura che l’alloggio funzioni nel rispetto delle regole ogni giorno: numero di registrazione negli annunci, dichiarazione dei viaggiatori, moduli di reclamo, regolamento interno, nessuna cassetta per le chiavi sulla pubblica via. Vi avvisa anche delle scadenze, come il rinnovo del 2029.

AlicanteStay gestisce gli alloggi turistici e, quando manca la licenza, l’affitto di medio periodo con contratto scritto. La nostra tariffa è del 14 % + IVA su quanto la piattaforma vi versa. Vedere gestione affitti brevi ad Alicante: tariffe e servizi, la nostra pagina gestione affitti brevi a Torrevieja o la presentazione del nostro servizio di gestione.

FAQ

Fonti

• Generalitat Valenciana, Direzione generale del turismo: domande frequenti sugli alloggi a uso turistico (versione del 02/07/2026, in spagnolo).
• Generalitat Valenciana: autoregistrazione degli alloggi a uso turistico (procedura 19207).
• Legge 3/2026, del 29 giugno, della Generalitat (BOE-A-2026-15683), che modifica il decreto 10/2021 sulle strutture ricettive turistiche.
• Legge 5/2026, del 31 luglio, della Generalitat (BOE-A-2026-19331), che dà una nuova formulazione a tali modifiche.
• Real Decreto 933/2021, del 26 ottobre, sulla registrazione dei viaggiatori (BOE-A-2021-17461).
• Comune di Alicante: progetto di Modifica puntuale n. 52 (10/12/2025) e estensione della moratoria agli edifici interi (luglio 2025).
• El Español: bilancio dei controlli e calendario della nuova normativa (24/09/2026).
• El Debate: la giustizia convalida la moratoria (27/02/2026).
• Agencia Tributaria (AEAT): imposta sul reddito dei non residenti e affitto turistico (aliquote e spese deducibili).
• Agencia Tributaria (AEAT): nota sui nuovi termini del modello 210 (Orden HAC/623/2026).
• Fonte originale in spagnolo: guida AlicanteStay sulla licenza turistica ad Alicante (rivista il 27/10/2026), con la stampa locale di ciascun comune.