L’affitto di media durata (in Spagna «alquiler de temporada») è quello che si stipula per una causa temporanea concreta: lavoro, studio, una cura medica, dei lavori di ristrutturazione o un cambio di residenza. Nella Comunitat Valenciana, la cessione di 11 giorni o più allo stesso inquilino esce dal regime degli alloggi turistici ed è disciplinata dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge spagnola sulle locazioni urbane).
In AlicanteStay gestiamo immobili in questa modalità ad Alicante. Ci occupiamo dei contratti, degli ospiti, dei pagamenti concordati e delle pulizie al termine di ogni soggiorno, e vi spieghiamo per iscritto quali rischi esistono prima di iniziare.
Media durata, affitto turistico e lunga durata: le differenze
| Alloggio turistico | Media durata | Abitazione principale | |
|---|---|---|---|
| Durata | Fino a 10 giorni consecutivi allo stesso inquilino | 11 giorni o più, con una causa temporanea | Copre l’esigenza abitativa permanente |
| Norma principale | Ley 15/2018 de Turismo della Comunitat Valenciana | Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, come uso diverso da abitazione | Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos |
| Iscrizione al Registro del Turismo | Obbligatoria, con relazione comunale di compatibilità | Non applicabile | Non applicabile |
| Servizi durante il soggiorno | Quelli propri dell’alloggio turistico | Senza pulizie né cambio della biancheria durante il soggiorno, salvo diverso accordo | Non vengono prestati |
Se il vostro immobile è già iscritto come alloggio turistico, firmare un contratto di più di 10 notti nel periodo dichiarato come turistico ha delle conseguenze: la Generalitat indica che bisogna modificare il periodo di funzionamento oppure cancellare l’iscrizione. Conviene verificarlo prima di accettare un soggiorno lungo.
Quando può adattarsi al vostro immobile
- Non avete la licenza turistica. Nella città di Alicante la moratoria impedisce oggi di ottenerne una nuova, come spieghiamo nella guida alla licenza turistica.
- Volete meno rotazione rispetto ai soggiorni di pochi giorni, con meno ingressi e meno pulizie.
- Volete poter disporre dell’immobile per una parte dell’anno, cosa più difficile con un affitto a lungo termine.
- Il vostro immobile si trova vicino a una domanda reale di lavoratori in trasferta, studenti o pazienti. Senza questa domanda, l’occupazione sarà bassa.
Come lo gestiamo perché la modalità sia reale
Un contratto non trasforma un soggiorno vacanziero in un affitto di media durata. Per questo applichiamo queste regole a ogni prenotazione:
- Soggiorno minimo di 11 notti consecutive per lo stesso ospite, e massimo di 360 giorni.
- Causa temporanea per iscritto. Prima di ogni soggiorno chiediamo il motivo e lo facciamo risultare nel contratto.
- Contratto individuale con i dati dell’ospite, il suo domicilio abituale, le date, il canone e la causa.
- Nessun contratto concatenato. Tra due soggiorni dello stesso ospite devono trascorrere almeno sei mesi.
- Immobile intero. In questa modalità non affittiamo a camere; per quello esiste la gestione per camere, con le sue condizioni specifiche.
- Pulizie al termine del soggiorno, senza i servizi propri di un alloggio turistico per tutta la sua durata.
- Registro degli ospiti e dei contratti a vostra disposizione, oltre al registro dei viaggiatori richiesto dal Real Decreto 933/2021.
I rischi che dovete conoscere
Queste regole riducono il rischio, ma non garantiscono come un’amministrazione o un tribunale qualificherebbe un soggiorno. La legge turistica valenciana presume la finalità turistica quando un immobile viene commercializzato tramite canali turistici o mediante società di gestione di alloggi turistici, e la regolamentazione dell’affitto di media durata è ancora in discussione.
Inoltre, questa modalità limita la domanda e può dare meno occupazione e meno ricavi rispetto a un immobile con licenza. Non garantiamo alcun risultato economico. Ve lo mettiamo per iscritto in un allegato al contratto prima di iniziare.
Cauzione e Registro Único
L’articolo 36 della Ley de Arrendamientos Urbanos prevede la cauzione (fianza) negli affitti di media durata. Tale cauzione non può essere riscossa né depositata tramite i portali di prenotazione, per cui viene gestita separatamente.
Quanto al Registro Único de Arrendamientos (il registro unico delle locazioni), il Tribunal Supremo (la Corte suprema spagnola) lo ha annullato con la sentenza del 19 maggio 2026. Secondo la Generalitat, da allora è obbligatoria solo l’iscrizione al Registro de Turismo della Comunitat Valenciana, e solo se l’immobile è turistico.
Domande frequenti
Qual è il soggiorno minimo in un affitto di media durata ad Alicante?
Lavoriamo con un minimo di 11 notti consecutive per lo stesso ospite. La legge valenciana considera che le cessioni di 11 giorni o più escano dal regime degli alloggi turistici.
Serve la licenza turistica per affittare a media durata?
No, perché non si tratta di un alloggio a uso turistico. Deve trattarsi di un vero affitto di media durata, con causa temporanea e contratto. Se l’immobile è già iscritto come turistico, bisogna prima verificare il periodo di funzionamento dichiarato.
Posso pubblicare l’appartamento su Booking o Airbnb come affitto di media durata?
Dipende da ciò che ciascuna piattaforma consente in ogni momento. Lo verifichiamo prima di pubblicare e, nella misura in cui il portale lo permette, non usiamo termini né categorie turistiche.
Quanto costa questa gestione?
Vi inviamo una proposta scritta in base all’immobile e a ciò che desiderate delegare. Potete consultare le nostre condizioni generali alla pagina piani e tariffe.
È certo che non verrò sanzionato?
Non possiamo garantirlo. Applichiamo regole pensate perché la modalità sia reale, ma la qualificazione finale di un soggiorno dipende dall’amministrazione o da un tribunale. Se avete dubbi sul vostro caso, rivolgetevi a un avvocato.
Fonti
- Ley 15/2018 de Turismo, Ocio y Hospitalidad della Comunitat Valenciana, articolo 65, nella formulazione del Decreto-ley 9/2024.
- Domande frequenti sugli alloggi a uso turistico della Generalitat Valenciana, versione del 2 luglio 2026.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, articoli 3 e 36.
Informazioni di carattere generale riviste il 31 ottobre 2026. Non sostituiscono la consulenza legale sul vostro caso.
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