¿Qué cambió en la Ley de Propiedad Horizontal en 2025?
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con efectos desde el 3 de abril de 2025. Hay dos artículos clave:
- Artículo 7.3: el propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
- Artículo 17.12: el acuerdo que apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
Es decir, el silencio de la comunidad ya no basta. Sin un acuerdo expreso a favor, no puedes iniciar la actividad. En la Comunitat Valenciana, ese acuerdo es además uno de los documentos para inscribir la vivienda en el Registro de Turismo, como explicamos en la guía de la licencia turística en Alicante.
¿Qué puede decidir la comunidad con la mayoría de 3/5?
| Acuerdo | Qué supone |
|---|---|
| Autorizar | Permite que una vivienda (o todas, con carácter general) se dedique a uso turístico. |
| Condicionar o limitar | Fija condiciones a la actividad en el edificio. |
| Prohibir | Impide el uso turístico en el edificio. |
| Cuota especial | Establece cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, sin superar un 20 %. |
El Tribunal Supremo, en dos sentencias de pleno de 3 de octubre de 2024, ya había confirmado que la mayoría de 3/5 del artículo 17.12 permite a la comunidad no solo limitar sino también prohibir los pisos turísticos.
¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya existían antes del 3 de abril de 2025?
La propia LPH responde de dos maneras:
- Los acuerdos no tienen efectos retroactivos (art. 17.12). Una prohibición aprobada hoy no cierra una vivienda que ya funcionaba legalmente.
- Disposición adicional segunda. El propietario que ya ejercía la actividad antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, acogido a la normativa sectorial turística, puede seguir haciéndolo con las condiciones y plazos de esa normativa.
Por eso es tan importante que la vivienda estuviera inscrita en el Registro de Turismo antes de esa fecha. Si funcionaba sin estar inscrita, no estaba acogida a la normativa turística.
¿Qué hacer si los vecinos se quejan del ruido?
La mayoría de los conflictos se arreglan con prevención y respuesta rápida. Pero conviene conocer las vías que tienen los vecinos:
- Normas de régimen interno. La normativa valenciana exige que la vivienda turística tenga normas de régimen interno que el huésped acepta antes de llegar. Incluye en ellas horarios de silencio, uso de zonas comunes y prohibición de fiestas.
- Ordenanza municipal del ruido. El Ayuntamiento de Alicante tiene ordenanza contra el ruido y la Policía Local actúa ante molestias. En verano de 2025 hizo una campaña específica contra el ruido nocturno, entre las 22:00 y las 8:00.
- Acción de cesación (art. 7.2 LPH). Si en una vivienda se desarrollan actividades molestas, el presidente de la comunidad puede requerir que cesen. Si continúan, y con autorización de la junta, la comunidad puede demandar ante el juzgado.
- Denuncia a Turismo. Los vecinos pueden denunciar ante la Generalitat o el Ayuntamiento las viviendas que funcionan sin registro. En Alicante, el Ayuntamiento asumió en 2026 la potestad de sancionar las viviendas turísticas ilegales.
Cómo ayuda una gestión profesional a la convivencia
Un piso turístico bien gestionado da pocos problemas, y es la mejor forma de no llegar a una junta tensa. Lo que marca la diferencia:
- Normas de régimen interno que el huésped acepta antes de llegar, con horarios de descanso y uso de zonas comunes.
- Entrega de llaves sin cajetines en la vía pública, que la Generalitat prohíbe. Te lo contamos en cerraduras inteligentes para apartamentos turísticos.
- Alguien que responda. En AlicanteStay atendemos a los huéspedes de 6:00 a 21:30 todos los días, en el teléfono y WhatsApp 657 632 204.
- Limpieza y revisión entre estancias, para que la vivienda y las zonas comunes queden en orden. Ver gestión de limpieza.
- Cumplir la licencia: vivienda completa, nunca por habitaciones, y máximo 10 noches al mismo cliente.
Si tu edificio ha prohibido los pisos turísticos o no tienes licencia, puedes alquilar a media o larga duración. Mira la gestión de pisos en alquiler en Alicante.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de la comunidad para tener un piso turístico?
Sí, si empiezas la actividad desde el 3 de abril de 2025. El artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación expresa de la comunidad, por 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas.
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí. Con la mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad. El Tribunal Supremo lo confirmó en octubre de 2024. El acuerdo no tiene efectos retroactivos.
¿Me pueden cerrar el piso turístico si ya tenía licencia antes de 2025?
Un acuerdo de la comunidad no puede aplicarse hacia atrás. Si ya ejercías la actividad acogido a la normativa turística antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir con las condiciones y plazos de esa normativa.
¿Cuánto me puede subir la comunidad la cuota?
La comunidad puede establecer cuotas especiales o un incremento en la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, con la misma mayoría de 3/5. El incremento no puede superar el 20 %.
¿Qué pueden hacer los vecinos si hay ruido?
Llamar a la Policía Local, que aplica la ordenanza municipal del ruido, avisar al responsable de la vivienda y, si las molestias siguen, la comunidad puede requerir el cese y demandar con la acción de cesación del artículo 7.2 de la LPH.
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Solicitar valoraciónWhatsApp 657 632 204Fuentes
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, texto consolidado (arts. 7.2, 7.3, 17.12 y disposición adicional segunda), BOE
- Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (disposición final cuarta), BOE 03/01/2025
- Consejo General de la Abogacía: el Supremo respalda los acuerdos comunitarios que prohíben pisos turísticos (sentencias de 3/10/2024), 10/10/2024
- Ayuntamiento de Alicante: campaña contra el ruido nocturno, agosto de 2025
- Generalitat Valenciana, Dirección General de Turismo: Preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico, versión del 02/07/2026 (citada en la guía de la licencia turística)