Quejas y problemas con empresas de gestión de pisos turísticos en Alicante: guía para propietarios
Por Miguel Torres, administrador de Neurogestión, S.L. (AlicanteStay) y propietario de apartamentos en Alicante · Actualizado el 9 de octubre de 2026 · Lectura de 12 minutos
Las quejas que más repiten los propietarios son siempre las mismas: no saber sobre qué importe se calcula la comisión, cargos que aparecen después, permanencias largas, el anuncio y las reseñas atados a la gestora, y limpiezas hechas con prisa. En Alicante se suman riesgos legales que recaen sobre el titular de la vivienda: el registro de viajeros, las llaves y el alquiler de temporada.
- Pide por escrito la base de la comisión: bruto o neto.
- Exige que el anuncio esté a tu nombre y poder salir con poco preaviso.
- Pregunta quién registra a los viajeros, porque la multa es tuya.
- Pregunta cómo se limpia tu piso y cuánto tiempo se dedica.
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Guía de 5 páginas: los problemas más habituales de los propietarios con las empresas de gestión de pisos turísticos y cómo evitarlos antes de firmar. Formato PDF, 464 KB.
Por qué escribimos esta guía: somos propietarios
AlicanteStay nació por culpa de estos mismos problemas. Somos propietarios, y varias empresas gestionaron nuestros pisos. Pasamos por lo que describimos aquí: liquidaciones que no se entendían, cargos que no esperábamos y una limpieza que no estaba a la altura.
Cansados, decidimos crear nuestra propia empresa de gestión, con una idea clara: resolver justamente esos problemas. Por eso, antes de abrirla, investigamos qué es lo que más molesta a los propietarios.
Cómo lo hemos investigado y qué límites tiene
Hemos revisado la normativa valenciana y estatal, las preguntas frecuentes de la Generalitat, notas de organizaciones de consumidores, guías y contratos de empresas del sector y reseñas públicas. Hay dos precauciones que conviene tener claras:
- No es una estadística oficial. No existen datos públicos que cuenten cuántos propietarios reclaman ni a qué empresas. Casi todas las fuentes son del propio sector, y las reseñas son experiencias individuales.
- No acusamos a nadie. No nombramos empresas. Muchas gestoras trabajan bien. Lo que describimos son riesgos y prácticas que se repiten, y que conviene comprobar antes de firmar con cualquiera, también con nosotros.
De lo que más se quejan los propietarios, y qué hacemos nosotros
Una sola tabla: lo que se repite en guías del sector, foros y reseñas públicas, lo que conviene exigir a cualquier gestora y cómo lo hacemos en AlicanteStay.
| De qué se quejan los propietarios | Qué conviene exigir | Cómo lo hacemos en AlicanteStay |
|---|---|---|
| 1El anuncio y las reseñas quedan en manos de la gestoraSi el anuncio se crea desde la cuenta de la gestora, las reseñas quedan atadas a ella y no se pueden mover. Al irte empiezas de cero. | Anuncio en tu cuenta, con la gestora como co-anfitrión. | Cuentas y anuncios tuyos. Si te vas, traspaso sencillo de las reservas futuras. |
| 2La comisión no se sabe sobre qué se calculaSe anuncia un porcentaje, pero se aplica sobre el bruto, con limpieza, impuestos y comisión de la plataforma. | Que el contrato diga si es bruto o neto y qué queda fuera. | 14 % + IVA sobre lo que cobras de la plataforma, sin limpieza, lavandería, fianzas ni tasas. Si una reserva se cancela, no cobramos sobre lo devuelto. |
| 3Márgenes no declarados sobre la limpiezaSe cobra una tarifa al huésped y se paga menos al equipo; la diferencia queda sin figurar como comisión. | Limpieza a coste real y con factura del servicio. | La limpieza no entra en nuestra comisión y se ve como coste en tu portal, con su justificante. |
| 4Permanencias largas y preavisos de mesesContratos de 12 a 24 meses, renovación automática y preavisos de 90 a 180 días, a veces con penalización. | Salida con preaviso corto y sin indemnización. | Sin permanencia a largo plazo: arranque de 3 meses (por el trabajo inicial de alta) y después 30 días de preaviso por escrito. Las reservas ya existentes mantienen la comisión pactada. |
| 5Penalizaciones por usar tu propia viviendaAlgunos contratos cobran una indemnización si bloqueas fechas para uso propio. | Poder bloquear fechas sin pagar nada. | Bloqueas fechas para tu uso particular sin penalización, si no hay reserva confirmada. Estamos para ayudar, no para cobrar. |
| 6Reparaciones urgentes sin tu permisoUmbrales altos de autorización, de 400 a 600 €, y facturas sin presupuesto ni justificante. | Umbral bajo, presupuesto y factura del profesional. | Más de 100 € no urgentes se consultan antes. Todo con justificante; hasta 20 minutos, sin coste. |
| 7Limpiezas exprés y deterioro del apartamentoCon muchos pisos y poca paga, los tiempos se recortan; los huéspedes lo reflejan en las valoraciones y el anuncio pierde visibilidad. | Saber cómo se contrata, cuánto tiempo se dedica y quién supervisa. | Limpieza profesional, con protocolos y lista de comprobación, y el tiempo que necesita cada piso. |
| 8Registro de viajeros incumplido o tardíoDebe enviarse en 24 horas. Si falla, la sanción recae en el titular de la vivienda. | Saber quién lo hace, con qué sistema y que conste por escrito. | Lo comunicamos nosotros a las autoridades. |
| 9Llaves en cajetines en la vía públicaEstá prohibido en la Comunitat Valenciana y expone al titular a sanciones. | Recepción presencial o acceso digital seguro. | Nunca cajetines en la calle: cerraduras electrónicas con apertura remota (Nuki) o llaves en mano. |
| 10El dinero pasa primero por la gestoraLa gestora cobra la reserva en su cuenta y liquida a mes vencido. Si tiene un problema, el dinero del propietario está en riesgo. | Cobro directo en la cuenta del propietario. | Cobras tú, directamente de la plataforma cuando lo permite, y después nos liquidas lo acordado. |
| 11Liquidaciones confusas y poca informaciónImportes globales sin desglose, entregados tarde y sin forma de comprobarlos. | Liquidación mensual detallada y acceso en tiempo real. | Liquidación clara cada mes y portal con reservas, ingresos y gastos en tiempo real. |
| 12Alquiler de temporada sin causa realSin una causa documentada de la temporalidad, el contrato puede recalificarse como vivienda habitual, con prórroga de hasta cinco años. | Contrato individual con causa y sin estancias encadenadas. | Pedimos la causa a cada huésped, contrato individual y registro; no encadenamos estancias. |
Un ejemplo ilustrativo de por qué importa la base de cálculo
Una reserva con 900 € de alojamiento y 80 € de limpieza. El huésped paga 980 €, y suponemos que la plataforma se queda el 15 %: 147 €. Al propietario le llegan 833 €.
- Una gestora con el 20 % sobre el bruto (980 €) cobra 196 € más IVA: 237,16 €.
- Con el 14 % sobre lo cobrado, sin limpieza (753 €), son 105,42 € más IVA: 127,56 €.
Son 109,60 € de diferencia en una sola reserva. Es un ejemplo con cifras supuestas; calcula el tuyo con tus datos.
La limpieza, el gran problema de los propietarios
De todo lo anterior, la limpieza es lo que más nos preocupa, porque es lo primero que ve el huésped y lo que más pesa en las valoraciones. Nuestra experiencia como propietarios es que las empresas que gestionan muchos pisos terminan haciendo limpiezas exprés. Con un coste por limpieza ajustado y la presión por rotar pisos, el tiempo se recorta, la calidad baja y el servicio se encarece.
Cuando la limpieza se hace con prisa, aparecen baños y cocinas sin repasar, lencería con olor o manchas y polvo en zonas que nadie ve. Los huéspedes lo cuentan en sus reseñas, las puntuaciones bajan y el anuncio pierde visibilidad. Eso lo paga el propietario, no la gestora.
- Limpieza y mantenimiento son vitales. Los tratamos como lo más importante del servicio.
- Limpieza profesional, con protocolos y una lista de comprobación clara.
- El tiempo que necesita cada piso, sin rotaciones exprés.
- La limpieza no entra en nuestra comisión y se ve como coste en tu portal, con su justificante.
Atención personalizada al huésped, los 7 días de la semana
Una buena gestión no termina en la limpieza. El trato al huésped decide si repite, si recomienda el piso y qué puntuación deja.
- Atención rápida los 7 días de la semana, de 6:00 a 21:30, y en el idioma del huésped.
- Seguimiento continuo durante la estancia: preguntamos al llegar, a mitad de la estancia y al terminar si todo ha ido bien y si necesitan algo.
- Recomendaciones personales: restaurantes, actividades y sitios para visitar, y te hablamos de la zona.
- Atentos a las necesidades especiales, como cunas, llegadas tarde o accesibilidad.
- Pedimos la valoración en los portales, para que el piso gane reputación.
Riesgos legales para el propietario en la Comunitat Valenciana
Contratar una gestora no traslada la responsabilidad frente a la Administración. El titular de la vivienda es el sujeto sancionable, por eso conviene conocer las reglas.
| Qué exige la normativa valenciana | Detalle | Fuente |
|---|---|---|
| Qué es una vivienda de uso turístico | Se cede completa, por 10 días o menos seguidos al mismo arrendatario. Más de 10 noches queda fuera del régimen turístico. | Preguntas frecuentes de la Dirección General de Turismo, 2 de julio de 2026 |
| Validez de la inscripción | Cinco años; para renovar hace falta una nueva declaración responsable y el informe municipal de compatibilidad urbanística. | Decreto-ley 9/2024 y preguntas frecuentes de la Generalitat |
| Alquiler por habitaciones | Prohibido en viviendas de uso turístico registradas; es infracción muy grave. | Preguntas frecuentes de la Generalitat |
| Llaves | Prohibida la entrega mediante cajetines en la vía pública. | Anexo III del Decreto 10/2021, modificado |
| Comunidad de propietarios | Hace falta acuerdo expreso de la comunidad por tres quintas partes o que los estatutos lo permitan. | Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.12 |
| Referencia catastral | Debe ser única e individualizada para cada vivienda. | Preguntas frecuentes de la Generalitat |
| Hojas de reclamaciones y registro de viajeros | Son obligatorias. Los datos de los viajeros se comunican a la Policía en 24 horas. | Real Decreto 933/2021 |
| Registro Único de Arrendamientos | Anulado por el Tribunal Supremo el 21 de mayo de 2026; solo es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo. | Preguntas frecuentes de la Generalitat |
Sanciones por el registro de viajeros
El registro de viajeros del Real Decreto 933/2021 se supervisa con la Ley Orgánica 4/2015 de Protección de la Seguridad Ciudadana.
| Infracción del registro de viajeros | Multa | Ejemplo |
|---|---|---|
| Leve | De 100 € a 600 € | Enviar los partes fuera de plazo o con errores formales |
| Grave | De 601 € a 30.000 € | No comunicar los partes, no registrar a mayores de 14 años o no conservar el registro tres años |
| Muy grave | De 30.001 € a 600.000 € | Falsear datos o ejercer la actividad sin alta en la plataforma del Ministerio del Interior |
El riesgo del alquiler de temporada sin causa real
Alquilar por temporada, con estancias de 11 noches o más, es una vía legítima cuando es real: la Generalitat deja fuera del régimen turístico lo que supera los 10 días seguidos. El riesgo aparece cuando no hay una causa de la temporalidad que se pueda acreditar. Entonces el contrato puede acabar considerándose arrendamiento de vivienda habitual, con prórroga de hasta cinco años.
Por eso pedimos la causa a cada huésped (trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en su vivienda), formalizamos un contrato individual, llevamos un registro y no encadenamos estancias del mismo huésped. Reduce el riesgo, pero no lo elimina, y lo contamos con claridad en nuestro contrato.
Quién recibe el dinero: prestación de servicios o mandato de gestión
La forma de cobrar determina cuánto riesgo asume el propietario.
- Prestación de servicios (cobro directo). La plataforma paga a la cuenta del propietario y la gestora le factura sus honorarios. Es el esquema más seguro: si la gestora tiene un problema de liquidez, tu dinero no está en su cuenta. Es el nuestro cuando la plataforma lo permite.
- Mandato con custodia de fondos. La gestora cobra y liquida a mes vencido. Para hacerlo con garantías debería contar con cuentas separadas y seguros adecuados; si no, el propietario asume el riesgo de impago.
Qué preguntar antes de firmar con cualquier gestora
Dinero y comisiones
- ¿Quién recibe el pago de la reserva y cuándo me llega mi parte?
- ¿La comisión se calcula sobre el neto o sobre el bruto, y qué queda fuera?
- ¿Hay algún margen o comisión sobre la limpieza?
- ¿Qué cargos hay además de la comisión, escritos en el contrato?
Cuentas, anuncios y salida
- ¿El anuncio se crea desde mi cuenta, con tu empresa como co-anfitrión?
- Si me voy, ¿conservo anuncio y reseñas? ¿Qué pasa con las reservas futuras?
- ¿Qué permanencia, qué preaviso y qué penalización hay?
Operativa y legal
- ¿Cómo se entregan las llaves? ¿Hay cajetines en la vía pública?
- ¿Con qué sistema se registra a los viajeros y quién responde de una sanción?
- ¿Cómo documentáis la causa de la temporalidad en estancias de más de 10 noches?
Mantenimiento y uso propio
- ¿Hasta qué importe se repara sin mi permiso, y con qué justificante?
- ¿Puedo bloquear fechas para mí sin penalización?
- ¿Cómo se organiza y se controla la limpieza?
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son las quejas más habituales de los propietarios con las empresas de gestión de pisos turísticos?
Las más repetidas en guías del sector, foros y reseñas son: la opacidad en la base de cálculo de la comisión, los cargos añadidos que aparecen en las liquidaciones, las permanencias largas con preavisos extensos, el anuncio y las reseñas atados a la cuenta de la gestora, y la limpieza deficiente por rotaciones aceleradas. No todas las empresas las practican; son riesgos que conviene revisar antes de firmar.
¿La comisión de una gestora se calcula sobre el precio bruto o sobre el neto?
Depende del contrato y es una de las mayores fuentes de confusión. Un porcentaje sobre el precio bruto, que incluye limpieza y comisión de la plataforma, deja menos dinero al propietario que el mismo porcentaje sobre el neto. En AlicanteStay el 14 % más IVA se calcula sobre lo que el propietario cobra realmente de la plataforma, sin limpieza, fianzas ni tasas.
¿Puedo llevarme mi anuncio y mis reseñas si dejo la gestora?
Solo si el anuncio está creado desde tu propia cuenta. Las plataformas vinculan las reseñas a la cuenta que creó el anuncio, y un anuncio no se puede mover a otra cuenta. Por eso conviene que la titularidad sea del propietario y que la gestora actúe como co-anfitrión. En AlicanteStay las cuentas y los anuncios son del propietario.
¿Qué permanencia es razonable en un contrato de gestión?
Lo equilibrado es poder salir con un preaviso corto y sin penalizaciones. Algunos contratos del mercado imponen permanencias de 12 a 24 meses con preavisos de 90 a 180 días. En AlicanteStay no hay permanencia larga: hay un periodo de arranque de 3 meses, por el trabajo inicial de alta, y después se puede resolver el contrato en cualquier momento con 30 días de preaviso por escrito.
¿Quién responde de las multas si la gestora falla en el registro de viajeros?
Frente a la Administración, el titular de la vivienda. Contratar una gestora no traslada la responsabilidad. El registro de viajeros del Real Decreto 933/2021 debe comunicarse en 24 horas y las sanciones de la Ley Orgánica 4/2015 van de 100 € a 600.000 €. En AlicanteStay comunicamos nosotros el registro a las autoridades, pero conviene exigir siempre por escrito quién lo hace y cómo se acredita.
¿Se pueden dejar las llaves en un cajetín en la calle?
No en la Comunitat Valenciana. La Generalitat recuerda en sus preguntas frecuentes que queda prohibida la entrega de llaves mediante cajetines ubicados en la vía pública. Hay que ofrecer un servicio de recepción o un acceso digital seguro, como una cerradura electrónica. En AlicanteStay usamos cerraduras electrónicas con apertura remota o entregamos las llaves en mano.
¿Qué riesgo tiene alquilar por temporada, con estancias de 11 noches o más?
Si no existe una causa real y documentada de la temporalidad, como trabajo, estudios u obras en la vivienda habitual, el contrato puede recalificarse como arrendamiento de vivienda habitual con una prórroga de hasta cinco años. Por eso en AlicanteStay pedimos la causa a cada huésped, firmamos un contrato individual y no encadenamos estancias del mismo huésped.
¿Cuánto debería costar una gestión de alquiler vacacional?
Las guías del sector sitúan las comisiones entre el 10 % y el 25 % del importe, y hay casos del 25 % al 35 % más IVA en gestión integral. Más importante que el porcentaje es la base de cálculo y lo que queda fuera. AlicanteStay cobra el 14 % más IVA sobre lo que el propietario cobra de la plataforma, sin cargos ocultos.
¿Cómo evitar una limpieza deficiente en mi apartamento?
Preguntando cómo se contrata y se paga la limpieza, cuánto tiempo se dedica a cada piso y quién la supervisa. Cuando una gestora lleva muchos pisos, las rotaciones tienden a acelerarse. En AlicanteStay tratamos la limpieza y el mantenimiento como lo más importante: protocolos, lista de comprobación y el tiempo que necesita cada piso.
¿Qué debo preguntar antes de firmar con una gestora?
Quién recibe el dinero y cuándo, sobre qué importe se calcula la comisión, qué cargos hay además, a nombre de quién están las cuentas y los anuncios, cuál es el preaviso y la penalización, qué límite hay para reparaciones sin tu permiso, cómo se registra a los viajeros y si puedes bloquear fechas para uso propio.
Fuentes y límites de esta guía
- Preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico, Dirección General de Turismo (Generalitat Valenciana), 2 de julio de 2026.
- Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell (DOGV nº 9910, 7 de agosto de 2024) y Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell.
- Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre, y Ley Orgánica 4/2015, de 30 de marzo, de Protección de la Seguridad Ciudadana.
- OCU: conflictos frecuentes al terminar los alquileres, por desperfectos y fianzas (2025).
- Guías, comparadores y contratos de empresas del sector de la gestión de alquiler vacacional, consultados en octubre de 2026.
Las referencias a comisiones, permanencias y prácticas contractuales proceden de webs y guías de empresas del propio sector y de análisis jurídicos, y son orientativas. No se refieren a ninguna empresa en concreto. No existen estadísticas públicas de sanciones por cajetines ni de quejas de propietarios por empresa. Esta guía no es asesoramiento jurídico; consulta a un abogado antes de firmar un contrato.
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