Najem średnioterminowy (alquiler de temporada) to najem zawierany z konkretnej, tymczasowej przyczyny: pracy, nauki, leczenia, remontu lub zmiany miejsca zamieszkania. We Wspólnocie Walenckiej oddanie lokalu temu samemu najemcy na 11 dni lub dłużej wykracza poza reżim mieszkań turystycznych i podlega ustawie o najmie lokali miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos).
W AlicanteStay zarządzamy mieszkaniami w tej formie w Alicante. Zajmujemy się umowami, gośćmi, uzgodnionymi płatnościami i sprzątaniem po zakończeniu każdego pobytu, a przed rozpoczęciem pisemnie wyjaśniamy, jakie istnieją ryzyka.
Najem na czas określony, wakacyjny i długoterminowy: czym się różnią
| Mieszkanie turystyczne | Najem średnioterminowy | Mieszkanie na stałe | |
|---|---|---|---|
| Czas trwania | Do 10 kolejnych dni dla tego samego najemcy | 11 dni lub więcej, z przyczyną tymczasową | Zaspokaja stałą potrzebę mieszkaniową |
| Główna regulacja | Ustawa 15/2018 o turystyce Wspólnoty Walenckiej | Ustawa 29/1994 o najmie lokali miejskich, jako użytkowanie inne niż mieszkalne | Ustawa 29/1994 o najmie lokali miejskich |
| Wpis do rejestru turystycznego | Obowiązkowy, z gminnym zaświadczeniem o zgodności | Nie dotyczy | Nie dotyczy |
| Usługi w trakcie pobytu | Właściwe dla obiektu turystycznego | Bez sprzątania i wymiany pościeli w trakcie pobytu, chyba że uzgodniono inaczej | Nie są świadczone |
Jeśli Państwa mieszkanie jest już wpisane jako turystyczne, podpisanie umowy na ponad 10 nocy w okresie zadeklarowanym jako turystyczny ma konsekwencje: Generalitat wskazuje, że należy zmienić okres funkcjonowania lub wyrejestrować obiekt. Warto to sprawdzić, zanim zaakceptują Państwo dłuższy pobyt.
Kiedy może to pasować do Państwa mieszkania
- Nie mają Państwo licencji turystycznej. W mieście Alicante moratorium uniemożliwia obecnie uzyskanie nowej, jak wyjaśniamy w przewodniku po licencji turystycznej.
- Chcą Państwo mniejszej rotacji niż przy pobytach trwających kilka dni, z mniejszą liczbą przyjazdów i sprzątań.
- Chcą Państwo korzystać z mieszkania przez część roku, co jest trudniejsze przy najmie długoterminowym.
- Mieszkanie znajduje się blisko rzeczywistego popytu ze strony pracowników delegowanych, studentów lub pacjentów. Bez takiego popytu obłożenie będzie niskie.
Jak zarządzamy, aby ta forma najmu była rzeczywista
Sama umowa nie zmienia pobytu wakacyjnego w pobyt na czas określony. Dlatego przy każdej rezerwacji stosujemy następujące zasady:
- Minimalny pobyt 11 kolejnych nocy dla tego samego gościa i maksymalny 360 dni.
- Przyczyna tymczasowa na piśmie. Przed każdym pobytem prosimy o podanie powodu i umieszczamy go w umowie.
- Indywidualna umowa z danymi gościa, jego stałym miejscem zamieszkania, datami, czynszem i przyczyną.
- Bez umów następujących po sobie. Między dwoma pobytami tego samego gościa musi upłynąć co najmniej sześć miesięcy.
- Całe mieszkanie. W tej formie nie wynajmujemy pokoi; do tego służy zarządzanie wynajmem pokoi, z własnymi warunkami.
- Sprzątanie po zakończeniu pobytu, bez usług właściwych dla obiektu turystycznego w czasie jego trwania.
- Rejestr gości i umów do Państwa dyspozycji, oprócz rejestru podróżnych wymaganego przez Real Decreto 933/2021.
Ryzyka, które należy znać
Te zasady zmniejszają ryzyko, ale nie gwarantują, jak pobyt zakwalifikuje administracja lub sąd. Walenckie prawo turystyczne zakłada cel turystyczny, gdy nieruchomość jest oferowana kanałami turystycznymi lub za pośrednictwem firm zarządzających mieszkaniami turystycznymi, a regulacja najmu na czas określony jest nadal przedmiotem dyskusji.
Ponadto ta forma najmu ogranicza popyt i może dawać mniejsze obłożenie i przychody niż mieszkanie z licencją. Nie gwarantujemy żadnego wyniku finansowego. Przekazujemy to Państwu na piśmie w aneksie do umowy przed rozpoczęciem.
Kaucja i Registro Único
Artykuł 36 ustawy o najmie lokali miejskich (Ley de Arrendamientos Urbanos) przewiduje kaucję w najmie na czas określony. Kaucji tej nie można pobierać ani deponować za pośrednictwem portali rezerwacyjnych, dlatego jest obsługiwana osobno.
Jeśli chodzi o Registro Único de Arrendamientos (jednolity rejestr najmu), Sąd Najwyższy unieważnił go wyrokiem z 19 maja 2026 roku. Według Generalitat od tego czasu obowiązkowy jest wyłącznie wpis do Rejestru Turystyki Wspólnoty Walenckiej, i to tylko wtedy, gdy mieszkanie jest turystyczne.
Najczęstsze pytania
Jaki jest minimalny pobyt w najmie średnioterminowym w Alicante?
Pracujemy z minimum 11 kolejnych nocy dla jednego gościa. Prawo walenckie uznaje, że oddanie lokalu na 11 dni lub dłużej wykracza poza reżim mieszkań turystycznych.
Czy potrzebuję licencji turystycznej, aby wynajmować na czas określony?
Nie, ponieważ nie jest to mieszkanie o przeznaczeniu turystycznym. Musi to być rzeczywisty najem okazjonalny na czas określony, z tymczasową przyczyną i umową. Jeśli mieszkanie jest już wpisane jako turystyczne, trzeba najpierw sprawdzić zadeklarowany okres funkcjonowania.
Czy mogę zamieścić mieszkanie na Booking lub Airbnb jako najem na czas określony?
To zależy od tego, na co w danym momencie pozwala każda platforma. Sprawdzamy to przed publikacją i, w zakresie, w jakim portal na to pozwala, nie używamy terminów ani kategorii turystycznych.
Ile kosztuje to zarządzanie?
Przedstawiamy pisemną propozycję zależną od mieszkania i od tego, co chcą Państwo zlecić. Nasze ogólne warunki można zobaczyć w planach i cenniku.
Czy mam pewność, że nie otrzymam kary?
Nie możemy tego zagwarantować. Stosujemy zasady, które mają sprawić, że ta forma najmu będzie rzeczywista, ale ostateczna kwalifikacja pobytu zależy od administracji lub sądu. W razie wątpliwości dotyczących Państwa sprawy prosimy skonsultować się z prawnikiem.
Źródła
- Ustawa 15/2018 o turystyce, wypoczynku i gościnności Wspólnoty Walenckiej, artykuł 65, w brzmieniu nadanym dekretem-ustawą 9/2024.
- Najczęstsze pytania dotyczące mieszkań o przeznaczeniu turystycznym Generalitat Walenckiej, wersja z 2 lipca 2026 roku.
- Ustawa 29/1994 o najmie lokali miejskich, artykuły 3 i 36.
Informacje ogólne sprawdzone 31 października 2026 roku. Nie zastępują porady prawnej w Państwa sprawie.
Proszę napisać, czy Państwa mieszkanie się nadaje
Prosimy podać, gdzie się znajduje, czy ma licencję turystyczną i na jakie terminy chcą Państwo je wynająć. Powiemy, jaka forma najmu pasuje i jakie niesie ryzyka.
Poproś o wycenę swojej nieruchomości
Opowiedz nam o swoim mieszkaniu. Skontaktujemy się, aby sprawdzić, jaki dochód może przynieść i czego wymaga zarządzanie nim.