Wynajem mieszkania w Hiszpanii przez nierezydenta: licencja, zasady i podatki w Alicante

Informacje ogólne opracowane na podstawie źródeł oficjalnych (Generalitat Valenciana, urząd miasta Alicante, BOE, hiszpański urząd skarbowy) oraz datowanej prasy lokalnej, wskazanych na końcu strony. Nie zastępują porady prawnej ani podatkowej dopasowanej do Państwa sytuacji.

Czy można wynajmować mieszkanie w Hiszpanii, mieszkając za granicą?

Tak. Żaden przepis nie zabrania nierezydentowi wynajmowania swojego lokalu w Hiszpanii: warunki są takie same jak dla właściciela będącego rezydentem. Liczy się wybrana forma najmu.

Trzy kwestie często zaskakują zagranicznych właścicieli:

• Wynajem pokoi jest zakazany w najmie turystycznym. To bardzo poważne naruszenie.
• Trzeba zgłosić okres działalności: cały rok, lato, weekendy, Wielki Tydzień lub inne konkretne okresy.
• W okresie zgłoszonym jako turystyczny nie mogą Państwo podpisać innego rodzaju umowy bez uprzedniej zmiany tego okresu. W przeciwnym razie lokal zostaje wykreślony z Rejestru.

Jakie są warunki licencji turystycznej we Wspólnocie Walenckiej?

„Licencja” to w rzeczywistości oświadczenie odpowiedzialności (declaración responsable) składane online w Rejestrze Turystyki Wspólnoty Walenckiej (procedura 19207 Generalitat). Składa się je wyłącznie drogą elektroniczną, za pomocą certyfikatu cyfrowego lub Cl@ve, albo przez pełnomocnika. Dla właściciela mieszkającego za granicą jest to często najlepsze rozwiązanie.

• Pozytywna opinia gminy o zgodności z planowaniem przestrzennym. To dokument niezbędny. W gminach, które zawiesiły licencje lub zmieniły plan zagospodarowania, w chwili składania wniosku nie może być starszy niż 6 miesięcy.
• Wyraźna zgoda wspólnoty mieszkaniowej, uchwalona przez 3/5 właścicieli reprezentujących również 3/5 udziałów. Obowiązkowa od 3 kwietnia 2025 r. (ustawa o własności poziomej, art. 17.12). Taką samą większością wspólnota może zakazać lub dopuścić wynajem turystyczny w całym budynku.
• Numer katastralny właściwy dla danego lokalu.
• Licencja pierwszego lub drugiego zasiedlenia (lub równoważny dokument).
• Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej lub równoważna gwarancja.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Minimalne wyposażenie z załącznika III do dekretu o zakwaterowaniu turystycznym: plan lub instrukcja ewakuacji, telefon pomocy czynny całą dobę, klimatyzacja i ogrzewanie co najmniej w salonie, apteczka, internet i telewizor, szafa w każdej sypialni, pralka, wyposażona kuchnia, powitanie gości, sprzątanie, zmiana pościeli i bielizny oraz konserwacja. Dostawki (rozkładane sofy) nie mogą przekraczać 50% miejsc stałych; łóżeczka dziecięce nie są liczone.

Miasto Alicante: na jakim etapie jest moratorium?

Urząd miasta Alicante zawiesił licencje i zaświadczenia o zgodności z planowaniem przestrzennym dla mieszkań turystycznych na terenie całej gminy. Według urzędu wszystkie wnioski złożone od stycznia 2025 r. zostały odrzucone.

• Grudzień 2024: zawieszenie licencji w budynkach mieszkalnych na maksymalnie dwa lata, obowiązujące od stycznia 2025 r.
• Lipiec 2025: rozszerzenie na całe budynki apartamentowe, pensjonaty i hostele, najpóźniej do stycznia 2027 r.
• Grudzień 2025: wstępne zatwierdzenie Punktowej zmiany nr 52 planu ogólnego, która utrzymuje moratorium przez drugi rok.
• Luty 2026: sąd w Alicante oddala skargę stowarzyszenia Aptur na moratorium.
• Wrzesień 2026: zastępca burmistrza ds. urbanistyki zapowiada ostateczne zatwierdzenie przed końcem roku.

Koniec moratorium nie oznacza powrotu do dawnej sytuacji. Według tekstu zatwierdzonego wstępnie Zmiana nr 52 przewiduje:

• limit 0,187 miejsca turystycznego na mieszkańca, liczony dla każdego okręgu spisowego i co roku weryfikowany. W strefach „nasyconych” brak nowych miejsc, z wyjątkiem hoteli 3–5 gwiazdek;
• zakaz użytku turystycznego na parterach głównych arterii i ulic handlowych;
• w budynkach mieszkalnych niezależne i wyłączne wejście, bez korzystania z części wspólnych razem z sąsiadami.

W praktyce mieszkanie, które dzieli z innymi hol, klatkę schodową lub windę, będzie miało trudności ze spełnieniem tego ostatniego warunku w obecnym brzmieniu. Ostateczny tekst może się jeszcze zmienić. We Wspólnocie Walenckiej kary za działalność nielegalną mogą sięgać 600 000 € za najcięższe naruszenia.

Jaka jest sytuacja w pozostałych gminach Costa Blanca?

Każdy urząd gminy decyduje, czy lokal jest zgodny z użytkiem turystycznym. Oto, co udało nam się sprawdzić w październiku 2026 r. Zawsze należy potwierdzić to w urzędzie gminy przed zakupem lub złożeniem wniosku: te środki często się zmieniają.

Jakie obowiązki obowiązują na co dzień?

• Numer rejestracyjny we wszystkich ogłoszeniach (Airbnb, Booking, własna strona), wraz z dokładną lokalizacją lokalu.
• Tabliczka przy wejściu: oznaczenie Generalitat z numerem wpisu.
• Rejestracja podróżnych: przekazywanie danych gości do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych przez SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021).
• Formularze reklamacyjne dostępne dla gości.
• Regulamin, który podróżny musi zaakceptować przed przyjazdem.
• Jednolity rejestr najmu (RUA): już nieobowiązkowy. Sąd Najwyższy unieważnił go 21 maja 2026 r. (STS 620/2026).

Czy trzeba odnawiać licencję? A w przypadku zakupu?

Od dekretu z mocą ustawy 9/2024 wpis do Rejestru jest ważny 5 lat. Wniosek o odnowienie składa się w ciągu miesiąca poprzedzającego termin, za wyraźną zgodą właściciela. Bez odnowienia lokal zostaje wykreślony.

• Lokale wpisane przed 8 sierpnia 2024 r.: odnowienie 8 sierpnia 2029 r. Lokale wpisane między 8 lipca 2018 r. a 7 sierpnia 2024 r. będą musiały przedstawić aktualną, pozytywną opinię gminy. W przypadku lokali wpisanych przed 8 lipca 2018 r. FAQ Generalitat wymaga oświadczenia o zgodności z załącznikiem III, ale ustawa 3/2026 co do zasady wymaga aktualnej opinii: do potwierdzenia przed upływem terminu.
• Lokale wpisane od 8 sierpnia 2024 r.: odnowienie 5 lat po wpisie, z pełnym oświadczeniem i aktualną opinią gminy.

Zakup mieszkania „z licencją”. W przypadku zakupu dokonanego od 8 sierpnia 2024 r. nowy właściciel musi złożyć oświadczenie o zmianie właściciela wraz z pozytywną opinią o zgodności z planowaniem przestrzennym. Dopóki trwa moratorium w Alicante, taka opinia nie jest wydawana. W przypadku dziedziczenia wystarczy zwykłe zawiadomienie. Należy to sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Jak opodatkowane są czynsze nierezydenta w Hiszpanii?

Dochody z lokalu położonego w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii w ramach podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR), deklarowanego na formularzu 210. Według hiszpańskiego urzędu skarbowego (AEAT):

• 19% dla rezydentów Unii Europejskiej (w tym Polski), Islandii i Norwegii, którzy mogą odliczyć koszty bezpośrednio związane z dochodami uzyskanymi w Hiszpanii;
• 24% dla pozostałych nierezydentów, od kwoty brutto, bez odliczania kosztów.

Od dochodów za 2024 r. deklarację czynszów można zgrupować w ujęciu rocznym zamiast kwartalnego. Zgodnie z Orden HAC/623/2026 zgrupowaną deklarację dochodów za 2026 r. składa się od 1 do 20 kwietnia 2027 r. Deklaracje oddzielne podlegają własnym zasadom przejściowym. Potrzebny jest również hiszpański numer identyfikacji podatkowej: dla cudzoziemca jest to NIE.

Jak firma zarządzająca najmem pomaga, gdy mieszkają Państwo daleko

Firma zarządzająca najmem nie zastępuje ani urzędu gminy, ani Państwa doradcy podatkowego. Dba o to, aby lokal na co dzień funkcjonował zgodnie z zasadami: numer rejestracyjny w ogłoszeniach, zgłaszanie podróżnych, formularze reklamacyjne, regulamin, brak skrytki na klucze na drodze publicznej. Ostrzega też o terminach, takich jak odnowienie w 2029 r.

AlicanteStay zarządza mieszkaniami turystycznymi, a gdy nie ma licencji – najmem średnioterminowym z umową na piśmie. Nasza stawka to 14% + VAT od kwoty wypłacanej Państwu przez platformę. Zob. zarządzanie najmem w Alicante: stawki i usługi, naszą stronę zarządzanie najmem w Torrevieja lub prezentację naszej firmy.

FAQ

Źródła

• Generalitat Valenciana, Dyrekcja Generalna ds. Turystyki: najczęściej zadawane pytania o mieszkania przeznaczone do użytku turystycznego (wersja z 02.07.2026, w języku hiszpańskim).
• Generalitat Valenciana: samodzielna rejestracja mieszkań przeznaczonych do użytku turystycznego (procedura 19207).
• Ustawa 3/2026 z 29 czerwca Generalitat (BOE-A-2026-15683), zmieniająca dekret 10/2021 o zakwaterowaniu turystycznym.
• Ustawa 5/2026 z 31 lipca Generalitat (BOE-A-2026-19331), nadająca tym zmianom nowe brzmienie.
• Real Decreto 933/2021 z 26 października o rejestracji podróżnych (BOE-A-2021-17461).
• Urząd miasta Alicante: projekt Punktowej zmiany nr 52 (10.12.2025) oraz rozszerzenie moratorium na całe budynki (lipiec 2025).
• El Español: bilans kontroli i harmonogram nowych przepisów (24.09.2026).
• El Debate: sąd potwierdza moratorium (27.02.2026).
• Agencia Tributaria (AEAT): podatek dochodowy od nierezydentów a wynajem turystyczny (stawki i koszty podlegające odliczeniu).
• Agencia Tributaria (AEAT): komunikat o nowych terminach formularza 210 (Orden HAC/623/2026).
• Oryginalne źródło w języku hiszpańskim: przewodnik AlicanteStay o licencji turystycznej w Alicante (sprawdzony 27.10.2026), wraz z prasą lokalną z każdej gminy.