Asunnon vuokraus Espanjassa ei-asukkaana: lupa, säännöt ja verot Alicantessa

Yleistä tietoa, joka perustuu viranomaislähteisiin (Valencian aluehallinto Generalitat Valenciana, Alicanten kaupunki, virallinen lehti BOE, Espanjan verohallinto) ja päivättyihin paikallislehtien uutisiin, jotka on lueteltu sivun lopussa. Se ei korvaa juridista tai verotuksellista neuvontaa, joka on räätälöity sinun tilanteeseesi.

Voiko asuntonsa vuokrata Espanjassa asuessaan ulkomailla?

Kyllä. Mikään sääntö ei estä Espanjassa asumatonta vuokraamasta asuntoaan: ehdot ovat samat kuin Espanjassa asuvalla omistajalla. Ratkaisevaa on valittu vuokramuoto.

Kolme asiaa yllättää usein ulkomaiset omistajat:

• Huoneiden vuokraus erikseen on kielletty matkailuvuokrauksessa. Se on erittäin vakava rikkomus.
• Toiminta-aika on ilmoitettava: koko vuosi, kesä, viikonloput, pääsiäisviikko tai muut tarkasti määritellyt jaksot.
• Matkailukäyttöön ilmoitetun jakson aikana et voi tehdä toisenlaista sopimusta muuttamatta ensin tätä jaksoa. Muuten asunto poistetaan rekisteristä.

Mitkä ovat matkailuluvan ehdot Valencian alueella?

”Lupa” on todellisuudessa vastuullisuusilmoitus (declaración responsable), joka jätetään verkossa Valencian alueen matkailurekisteriin (Generalitatin menettely 19207). Se hoidetaan vain sähköisesti digitaalisella varmenteella tai Cl@ve-tunnistautumisella tai edustajan kautta. Ulkomailla asuvalle omistajalle edustaja on usein toimiva ratkaisu.

• Kunnan myönteinen lausunto kaavoituksellisesta soveltuvuudesta. Tämä on välttämätön asiakirja. Kunnissa, jotka ovat keskeyttäneet lupien myöntämisen tai muuttaneet kaavaansa, lausunto saa olla hakemuksen jättöhetkellä enintään 6 kuukautta vanha.
• Taloyhtiön (comunidad de propietarios) nimenomainen suostumus, josta on äänestänyt 3/5 omistajista, jotka edustavat myös 3/5 osuuksista. Pakollinen 3. huhtikuuta 2025 alkaen (asunto-osakelaki, Ley de Propiedad Horizontal, 17.12 artikla). Samalla enemmistöllä taloyhtiö voi kieltää tai sallia matkailuvuokrauksen koko rakennuksessa.
• Asunnon oma kiinteistötunnus (referencia catastral).
• Ensimmäisen tai toisen käyttöönoton lupa (tai vastaava asiakirja).
• Vastuuvakuutus tai vastaava takuu.
• Energiatodistus.
• Liitteen III vähimmäisvarusteet matkailumajoitusasetuksesta: pelastussuunnitelma tai poistumisohjeet, vuorokaudenympäri toimiva puhelinpalvelu, ilmastointi ja lämmitys vähintään oleskelutilassa, ensiapupakkaus, internet ja televisio, vaatekaappi jokaisessa makuuhuoneessa, pesukone, varusteltu keittiö, vastaanotto, siivous, liinavaatteiden vaihto ja kunnossapito. Lisävuoteet (vuodesohvat) saavat olla enintään 50 % kiinteistä vuodepaikoista; pinnasängyt eivät lasketa mukaan.

Alicanten kaupunki: missä vaiheessa moratorio on?

Alicanten kaupunki on keskeyttänyt matkailuasuntojen luvat ja kaavoituksellisen soveltuvuuden todistukset koko kunnan alueella. Kaupungin mukaan kaikki tammikuun 2025 jälkeen jätetyt hakemukset on hylätty.

• Joulukuu 2024: lupien keskeytys asuinrakennuksissa enintään kahdeksi vuodeksi, voimassa tammikuusta 2025.
• Heinäkuu 2025: laajennus kokonaisiin asunto-, pensionaatti- ja hostellirakennuksiin viimeistään tammikuuhun 2027 asti.
• Joulukuu 2025: yleiskaavan yksittäisen muutoksen nro 52 (Modificación puntual n.º 52) alustava hyväksyntä, joka pitää moratorion voimassa toisen vuoden.
• Helmikuu 2026: Alicanten tuomioistuin hylkää Apturin yhdistyksen valituksen moratoriota vastaan.
• Syyskuu 2026: kaupunkisuunnittelusta vastaava valtuutettu ilmoittaa lopullisen hyväksynnän tulevan ennen vuoden loppua.

Moratorion päättyminen ei tarkoita paluuta aiempaan tilanteeseen. Alustavasti hyväksytyn tekstin mukaan muutos nro 52 sisältää seuraavaa:

• katto, 0,187 matkailupaikkaa asukasta kohti, mitattuna tilastoalueittain (sección censal) ja tarkistettuna vuosittain. ”Kyllästyneillä” alueilla ei uusia paikkoja, paitsi 3–5 tähden hotellit;
• matkailukäytön kielto pääkatujen ja kauppakatujen katutason asunnoissa;
• asuinrakennuksissa itsenäinen ja yksinomainen sisäänkäynti, ilman yhteisten tilojen jakamista naapureiden kanssa.

Käytännössä asunnon, joka jakaa eteisen, portaikon tai hissin, on vaikea täyttää viimeistä ehtoa nykyisen sanamuodon mukaan. Lopullinen teksti voi vielä muuttua. Valencian alueella luvattomasta toiminnasta voi seurata sakkoja, jotka erittäin vakavissa rikkomuksissa voivat nousta 600 000 euroon.

Mikä on tilanne Costa Blancan muissa kunnissa?

Jokainen kunta päättää itse, soveltuuko asunto matkailukäyttöön. Tässä se, minkä olemme voineet tarkistaa lokakuussa 2026. Varmista asia aina kunnalta ennen ostoa tai hakemuksen jättämistä: nämä toimenpiteet muuttuvat usein.

Mitä velvoitteita arkeen kuuluu?

• Rekisterinumero kaikissa ilmoituksissa (Airbnb, Booking, oma sivusto) sekä asunnon tarkka sijainti.
• Kyltti sisäänkäynnillä: Generalitatin tunnus ja rekisterinumero.
• Matkustajien rekisteröinti: asiakkaiden tietojen toimittaminen sisäministeriölle SES.Hospedajes-järjestelmän kautta (Real Decreto 933/2021).
• Valituslomakkeet asiakkaiden saatavilla.
• Järjestyssäännöt, jotka matkustajan on hyväksyttävä ennen saapumista.
• Yhtenäinen vuokrausrekisteri (Registro Único, RUA): ei enää pakollinen. Korkein oikeus kumosi sen 21. toukokuuta 2026 (STS 620/2026).

Pitääkö lupa uusia? Entä ostotilanteessa?

Asetuslain 9/2024 (decreto-ley 9/2024) jälkeen rekisterimerkintä on voimassa 5 vuotta. Uusiminen jätetään kuukauden kuluessa ennen määräpäivää omistajan nimenomaisella suostumuksella. Ilman uusimista asunto poistetaan rekisteristä.

• Asunnot, jotka on rekisteröity ennen 8. elokuuta 2024: uusiminen 8. elokuuta 2029. Ne, jotka on rekisteröity 8. heinäkuuta 2018 ja 7. elokuuta 2024 välisenä aikana, joutuvat toimittamaan myönteisen ja ajantasaisen kunnan lausunnon. Ennen 8. heinäkuuta 2018 rekisteröityjen osalta Generalitatin UKK edellyttää vakuutusta liitteen III vaatimusten täyttymisestä, mutta laki 3/2026 edellyttää yleensä ajantasaista lausuntoa: varmistettava ennen määräpäivää.
• Asunnot, jotka on rekisteröity 8. elokuuta 2024 alkaen: uusiminen 5 vuotta rekisteröinnistä, täydellisellä ilmoituksella ja ajantasaisella kunnan lausunnolla.

Asunnon osto ”luvan kanssa”. Jos osto on tehty 8. elokuuta 2024 jälkeen, uuden omistajan on jätettävä omistajanvaihdosta koskeva ilmoitus, jonka liitteenä on myönteinen kaavoituksellista soveltuvuutta koskeva lausunto. Alicantessa tätä lausuntoa ei myönnetä moratorion aikana. Perinnön yhteydessä riittää yksinkertainen ilmoitus. Tarkista tämä ennen allekirjoitusta.

Miten ei-asukkaan vuokratulot verotetaan Espanjassa?

Espanjassa sijaitsevan asunnon tulot verotetaan Espanjassa ei-asukkaiden tuloverona (IRNR), joka ilmoitetaan lomakkeella Modelo 210. Espanjan verohallinnon (AEAT) mukaan:

• 19 % Euroopan unionin, Islannin ja Norjan asukkaille (myös Suomessa asuville), jotka voivat vähentää Espanjassa saatuihin tuloihin suoraan liittyvät kulut;
• 24 % muille ei-asukkaille, bruttomäärästä ilman kulujen vähennystä.

Vuoden 2024 tuloista alkaen vuokratulot voi ilmoittaa vuosittain yhdistettynä neljännesvuosi-ilmoitusten sijaan. Määräyksen Orden HAC/623/2026 mukaan vuoden 2026 tulojen yhdistetty ilmoitus jätetään 1.–20. huhtikuuta 2027. Erillisiin ilmoituksiin sovelletaan omia siirtymäsääntöjä. Tarvitset myös espanjalaisen veronumeron: ulkomaalaiselle se on NIE.

Miten lomaasunnon hallinnointiyhtiö auttaa, kun asut kaukana

Hallinnointiyhtiö ei korvaa kuntaa eikä veroneuvojaasi. Se huolehtii siitä, että asunto toimii arjessa sääntöjen mukaisesti: rekisterinumero ilmoituksissa, matkustajien ilmoittaminen, valituslomakkeet, järjestyssäännöt, ei avainlaatikkoa yleisellä kadulla. Se myös muistuttaa määräajoista, kuten vuoden 2029 uusimisesta.

AlicanteStay hallinnoi matkailuasuntoja ja, kun lupaa ei ole, keskipitkää vuokrausta kirjallisella sopimuksella. Hintamme on 14 % + ALV siitä summasta, jonka alusta sinulle maksaa. Katso asunnon vuokraus Alicantessa: hinnat ja palvelut, sivumme asunnon vuokraus Torreviejassa tai esittely hallinnointipalvelustamme.

UKK

Lähteet

• Generalitat Valenciana, matkailun pääosasto: usein kysytyt kysymykset matkailukäyttöön tarkoitetuista asunnoista (versio 2.7.2026, espanjaksi).
• Generalitat Valenciana: matkailukäyttöön tarkoitettujen asuntojen itserekisteröinti (menettely 19207).
• Generalitatin laki 3/2026, 29. kesäkuuta (BOE-A-2026-15683), joka muuttaa matkailumajoitusta koskevaa asetusta 10/2021.
• Generalitatin laki 5/2026, 31. heinäkuuta (BOE-A-2026-19331), joka antaa näille muutoksille uuden sanamuodon.
• Real Decreto 933/2021, 26. lokakuuta, matkustajien rekisteröinnistä (BOE-A-2021-17461).
• Alicanten kaupunki: yksittäisen muutoksen nro 52 luonnos (10.12.2025) ja moratorion laajennus kokonaisiin rakennuksiin (heinäkuu 2025).
• El Español: tarkastusten yhteenveto ja uuden sääntelyn aikataulu (24.9.2026).
• El Debate: oikeus vahvistaa moratorion (27.2.2026).
• Agencia Tributaria (AEAT): ei-asukkaiden tulovero ja matkailuvuokraus (verokannat ja vähennettävät kulut).
• Agencia Tributaria (AEAT): tiedote lomakkeen Modelo 210 uusista määräajoista (Orden HAC/623/2026).
• Alkuperäinen espanjankielinen lähde: AlicanteStayn opas matkailuluvasta Alicantessa (tarkistettu 27.10.2026) sekä kunkin kunnan paikallislehdet.