Închirierea unui apartament în Spania ca nerezident: licență, reguli și impozite la Alicante
Puteți închiria apartamentul în Spania dacă locuiți în străinătate?
Da. Nicio regulă nu interzice unui nerezident să-și închirieze locuința din Spania: condițiile sunt aceleași ca pentru un proprietar rezident. Contează formula de închiriere aleasă.
| Formulă | Durată | Ce este necesar |
|---|---|---|
| Închiriere turistică (vivienda de uso turístico) | Maximum 10 nopți consecutive pentru același client | Locuința întreagă, înscriere în Registrul de Turism al Comunității Valencia, raport municipal favorabil de compatibilitate urbanistică |
| Închiriere pe termen mediu (alquiler de temporada) | Peste 10 nopți | Un motiv temporar în sensul legii spaniole a locațiunilor urbane (LAU) și un contract scris. Fără anunț prezentat ca turistic |
| Închiriere pe termen lung | Reședința obișnuită a chiriașului | Un contract de locațiune supus legii locațiunilor urbane (LAU), în afara regulilor turistice |
Trei aspecte îi surprind adesea pe proprietarii străini:
- Închirierea pe camere este interzisă în regim turistic. Este o încălcare foarte gravă.
- Trebuie declarată perioada de exploatare: tot anul, vara, la sfârșit de săptămână, Săptămâna Mare sau alte perioade precise.
- În perioada declarată ca turistică nu puteți semna alt tip de contract fără a modifica mai întâi această perioadă. În caz contrar, locuința este radiată din Registru.
Care sunt condițiile licenței turistice în Comunitatea Valencia?
„Licența” este de fapt o declarație pe propria răspundere depusă online la Registrul de Turism al Comunității Valencia (procedura 19207 a Generalitat). Se face exclusiv pe cale electronică, cu certificat digital sau Cl@ve, ori printr-un reprezentant. Pentru un proprietar care locuiește în străinătate, aceasta este adesea soluția.
- Raport municipal favorabil de compatibilitate urbanistică. Este documentul indispensabil. În localitățile care au suspendat licențele sau și-au modificat planul urbanistic, el nu poate avea mai mult de 6 luni la data depunerii.
- Acordul expres al comunității de proprietari, votat de 3/5 dintre proprietari care reprezintă totodată 3/5 din cotele de proprietate. Obligatoriu din 3 aprilie 2025 (legea proprietății orizontale, art. 17.12). Cu aceeași majoritate, comunitatea poate interzice sau autoriza închirierea turistică în întreaga clădire.
- Referința cadastrală proprie locuinței.
- Licența de primă sau de a doua ocupare (sau un act echivalent).
- Asigurare de răspundere civilă sau o garanție echivalentă.
- Certificat de performanță energetică.
- Dotările minime din anexa III a decretului privind cazarea turistică: plan sau instrucțiuni de evacuare, telefon de asistență 24 de ore din 24, climatizare și încălzire cel puțin în living, trusă de prim ajutor, internet și televizor, dulap în fiecare dormitor, mașină de spălat rufe, bucătărie utilată, primire, curățenie, schimbarea lenjeriei și întreținere. Paturile suplimentare (canapelele extensibile) nu pot depăși 50 % din locurile fixe; pătuțurile nu se numără.
Orașul Alicante: în ce stadiu este moratoriul?
Primăria Alicante a suspendat licențele și certificatele de compatibilitate urbanistică pentru locuințele turistice pe tot teritoriul orașului. Potrivit primăriei, toate cererile depuse din ianuarie 2025 au fost respinse.
- Decembrie 2024: suspendarea, pentru cel mult doi ani, a licențelor în clădirile rezidențiale, în vigoare din ianuarie 2025.
- Iulie 2025: extinderea la clădirile întregi de apartamente, pensiuni și hosteluri, până cel târziu în ianuarie 2027.
- Decembrie 2025: aprobarea inițială a Modificării punctuale nr. 52 a planului general, care menține moratoriul pe durata celui de-al doilea an.
- Februarie 2026: un tribunal din Alicante respinge recursul asociației Aptur împotriva moratoriului.
- Septembrie 2026: consilierul pentru urbanism anunță aprobarea definitivă înainte de sfârșitul anului.
Sfârșitul moratoriului nu înseamnă o revenire la situația anterioară. Potrivit textului aprobat inițial, Modificarea nr. 52 prevede:
- un plafon de 0,187 locuri turistice pe locuitor, măsurat pe secție de recensământ și revizuit în fiecare an. În zonele „saturate” nu se admit locuri noi, cu excepția hotelurilor de 3 până la 5 stele;
- interzicerea utilizării turistice la parterele de pe arterele principale și de pe străzile comerciale;
- în clădirile de locuințe, un acces independent și exclusiv, fără folosirea în comun a spațiilor comune cu vecinii.
În practică, un apartament care împarte holul, scara sau liftul va avea dificultăți în a îndeplini această ultimă condiție, așa cum este redactată în prezent. Textul definitiv se poate încă modifica. În Comunitatea Valencia, sancțiunile pentru activitatea nedeclarată pot ajunge la 600.000 € pentru încălcările foarte grave.
Care este situația în celelalte localități de pe Costa Blanca?
Fiecare primărie hotărăște dacă o locuință este compatibilă cu utilizarea turistică. Iată ce am putut verifica în octombrie 2026. Confirmați întotdeauna la primărie înainte de a cumpăra sau de a depune un dosar: aceste măsuri se schimbă des.
| Localitate | Situație (octombrie 2026) | Sursă |
|---|---|---|
| Alicante | Moratoriu total asupra licențelor noi până la aprobarea Modificării nr. 52 (cel târziu în ianuarie 2027). | Primăria Alicante, 10/12/2025 |
| Torrevieja | Nu am găsit niciun moratoriu publicat. Regim general: raport de compatibilitate al primăriei și înscriere în Registru. | Căutare în presa locală, octombrie 2026 |
| Orihuela (inclusiv Orihuela Costa) | Situație neverificată de noi: de confirmat la primăria din Orihuela înainte de orice demers. | De confirmat |
| El Campello | Suspendarea rapoartelor de compatibilitate în zona urbană rezidențială din septembrie 2024; prelungire cu un an solicitată în septembrie 2025. De confirmat la primărie. | Primăria, 26/09/2024 ; Diario de Alicante, 25/09/2025 |
| Santa Pola | Niciun moratoriu adoptat. O moțiune pentru suspendarea licențelor este dezbătută în ședința consiliului local din 29 octombrie 2026. | Periódico de Santa Pola, 26/10/2026 |
| Benidorm | Niciun moratoriu. Ordonanță în pregătire; primăria a sancționat deja locuințe ilegale. | Primăria Benidorm |
| Villajoyosa | Suspendarea licențelor noi în anumite sectoare, votată la 15/10/2026, pentru cel mult 2 ani. Intră în vigoare la publicarea în DOGV. | El Español, 15/10/2026 |
| Altea | Regulament aprobat în 2026: autorizare în funcție de zonă, cu un indicator de vulnerabilitate pe cartiere. | TodoAlicante, 02/07/2026 |
| Xàbia / Jávea | Suspendare în clădirile colective (mai 2026) și Modificarea nr. 41 aprobată inițial, cu plafoane pe cartiere. | La Marina Plaza, 29/05/2026 |
| Dénia | Ordonanță definitivă din 17/08/2026: până la 25 % locuințe turistice în zona de nord, maximum 1 % în zonele rezidențiale, fără limită la Montgó, Les Marines și Les Rotes. | Primăria Dénia, august 2026 |
Ce obligații aveți de zi cu zi?
- Numărul de înregistrare în toate anunțurile (Airbnb, Booking, site propriu), cu localizarea exactă a locuinței.
- Plăcuța de la intrare: însemnul Generalitat cu numărul de înscriere.
- Înregistrarea călătorilor: transmiterea datelor clienților către Ministerul de Interne prin SES.Hospedajes (Real Decreto 933/2021).
- Formulare de reclamații puse la dispoziția clienților.
- Regulament interior, pe care călătorul trebuie să-l accepte înainte de sosire.
- Registrul unic al închirierilor (RUA): nu mai este obligatoriu. Tribunalul Suprem l-a anulat la 21 mai 2026 (STS 620/2026).
Trebuie reînnoită licența? Și în caz de cumpărare?
Din Decretul-lege 9/2024, înscrierea în Registru este valabilă 5 ani. Reînnoirea se depune în luna dinaintea expirării, cu acordul expres al proprietarului. Fără reînnoire, locuința este radiată.
- Locuințe înscrise înainte de 8 august 2024: reînnoire la 8 august 2029. Cele înscrise între 8 iulie 2018 și 7 august 2024 vor trebui să prezinte un raport municipal favorabil și actualizat. Pentru cele înscrise înainte de 8 iulie 2018, FAQ-ul Generalitat cere o declarație de conformitate cu anexa III, dar Legea 3/2026 cere, de regulă, un raport actualizat: de confirmat înainte de dată.
- Locuințe înscrise din 8 august 2024: reînnoire la 5 ani de la înscriere, cu o declarație completă și un raport municipal actualizat.
Cumpărarea unui apartament „cu licență”. Pentru o achiziție făcută din 8 august 2024, noul proprietar trebuie să depună o declarație de schimbare a proprietarului împreună cu un raport favorabil de compatibilitate urbanistică. Cât timp durează moratoriul la Alicante, acest raport nu se eliberează. În caz de succesiune, este suficientă o simplă comunicare. Verificați acest aspect înainte de a semna.
Cum sunt impozitate în Spania chiriile unui nerezident?
Veniturile dintr-o locuință situată în Spania sunt impozitate în Spania prin impozitul pe venit al nerezidenților (IRNR), declarat cu modelul 210 (Modelo 210). Potrivit Agenției Fiscale spaniole (AEAT):
- 19 % pentru rezidenții din Uniunea Europeană (inclusiv România), din Islanda și din Norvegia, care pot deduce cheltuielile legate direct de veniturile obținute în Spania;
- 24 % pentru ceilalți nerezidenți, asupra sumei brute, fără deducerea cheltuielilor.
Pentru veniturile din 2024, declararea chiriilor poate fi grupată pe an, în loc să fie trimestrială. Conform Orden HAC/623/2026, declarația grupată a veniturilor din 2026 se depune între 1 și 20 aprilie 2027. Declarațiile separate urmează reguli tranzitorii proprii. Aveți nevoie și de un număr de identificare fiscală spaniol: pentru un străin, acesta este NIE.
Cum vă ajută un administrator de închirieri când locuiți departe
Un administrator de închirieri nu înlocuiește nici primăria, nici consultantul dumneavoastră fiscal. Se asigură că locuința funcționează zi de zi conform regulilor: număr de înregistrare în anunțuri, declararea călătorilor, formulare de reclamații, regulament interior, fără cutie cu chei pe domeniul public. Vă avertizează și asupra termenelor, precum reînnoirea din 2029.
AlicanteStay administrează locuințe turistice și, când nu există licență, închirierea pe termen mediu cu contract scris. Tariful nostru este de 14% + TVA din suma pe care v-o virează platforma. Vedeți administrare închirieri Alicante: tarife și servicii, pagina noastră administrare închirieri Torrevieja sau prezentarea serviciului nostru de administrare.
Întrebări frecvente
Poate un nerezident să-și închirieze apartamentul în Spania?
Da. Regulile sunt aceleași ca pentru un rezident. Pentru închirierea turistică în Comunitatea Valencia sunt necesare înscrierea în Registrul de Turism și un raport municipal favorabil. Veniturile se declară în Spania cu modelul 210.
Se poate obține o licență turistică nouă la Alicante în 2026?
Nu. Orașul Alicante a suspendat certificatele de compatibilitate urbanistică pentru locuințele turistice din ianuarie 2025, iar primăria a respins toate cererile de atunci. Moratoriul trebuie să înceteze cel târziu în ianuarie 2027.
Care este cota de impozit pentru un român care închiriază în Spania?
Potrivit Agenției Fiscale spaniole, rezidenții din Uniunea Europeană, din Islanda și din Norvegia plătesc 19 % și pot deduce cheltuielile legate direct de veniturile obținute în Spania. Ceilalți nerezidenți plătesc 24 % din suma brută. Cereți unui consultant fiscal să vă valideze cazul.
Am nevoie de acordul comunității de proprietari?
Da, pentru locuințele înscrise din 3 aprilie 2025: este necesar un acord expres votat de 3/5 dintre proprietari care reprezintă 3/5 din cotele de proprietate. Locuințele care funcționau deja legal înainte nu au nevoie de el.
Cumpăr un apartament „cu licență”: mă urmează licența?
Nu automat. Pentru o achiziție făcută din 8 august 2024, noul proprietar trebuie să depună o declarație de schimbare a proprietarului împreună cu un raport municipal favorabil. La Alicante, acest raport nu se eliberează cât timp durează moratoriul.
Este obligatoriu registrul unic al închirierilor (RUA)?
Nu. Tribunalul Suprem l-a anulat la 21 mai 2026. Se cere doar înscrierea în Registrul de Turism al Comunității Valencia.
Aveți un apartament pe Costa Blanca?
Verificăm gratuit situația locuinței dumneavoastră (licență, perioadă declarată, reînnoire) și vă propunem o administrare adaptată.
Surse
- Generalitat Valenciana, Direcția Generală de Turism: întrebări frecvente despre locuințele de uz turistic (versiunea din 02/07/2026, în spaniolă).
- Generalitat Valenciana: autoînregistrarea locuințelor de uz turistic (procedura 19207).
- Legea 3/2026 din 29 iunie a Generalitat (BOE-A-2026-15683), care modifică Decretul 10/2021 privind cazarea turistică.
- Legea 5/2026 din 31 iulie a Generalitat (BOE-A-2026-19331), care dă o nouă redactare acestor modificări.
- Real Decreto 933/2021 din 26 octombrie privind înregistrarea călătorilor (BOE-A-2021-17461).
- Primăria Alicante: proiectul de Modificare punctuală nr. 52 (10/12/2025) și extinderea moratoriului la clădirile întregi (iulie 2025).
- El Español: bilanțul controalelor și calendarul noii reglementări (24/09/2026).
- El Debate: justiția validează moratoriul (27/02/2026).
- Agencia Tributaria (AEAT): impozitul pe venit al nerezidenților și închirierea turistică (cote și cheltuieli deductibile).
- Agencia Tributaria (AEAT): notă privind noile termene ale modelului 210 (Orden HAC/623/2026).
- Sursa originală în spaniolă: ghidul AlicanteStay despre licența turistică la Alicante (revizuit la 27/10/2026), cu presa locală a fiecărei localități.