Leitfaden für Eigentümer · Stand: 27. Oktober 2026

Ferienlizenz in Alicante und Umgebung: Moratorium, Voraussetzungen und Verlängerung (2026)

Kurzantwort:

  • Die Stadt Alicante erteilt keine neuen Lizenzen für Ferienwohnungen: Das Moratorium gilt seit Januar 2025, und laut Stadtverwaltung (Ayuntamiento) wurden alle seither beantragten Bescheinigungen zur städtebaulichen Vereinbarkeit abgelehnt.
  • Das Moratorium endet mit der neuen städtebaulichen Regelung (Modificación Puntual Nr. 52 des Flächennutzungsplans, im Dezember 2025 erstmalig beschlossen). Der Stadtplanungsdezernent kündigte im September 2026 an, dass sie noch vor Jahresende endgültig beschlossen wird. Spätestens im Januar 2027 läuft die Aussetzung aus.
  • Mit der neuen Regelung gibt es in den überlasteten Zonen keine neuen touristischen Plätze mehr, in den Erdgeschossen der Handelsachsen sind sie nicht erlaubt, und in Wohngebäuden ist ein eigener, ausschließlicher Zugang erforderlich.
  • Wenn Ihre Wohnung bereits eingetragen ist, dürfen Sie weiter vermieten, aber es gibt Termine zu beachten: die Verlängerung (bis zum 8. August 2029 für Eintragungen vor dem 8.8.2024) und den Verkauf der Wohnung, bei dem der neue Eigentümer ein positives kommunales Gutachten vorlegen muss.

Allgemeine Informationen auf Grundlage offizieller Quellen (Generalitat Valenciana, Ayuntamiento de Alicante, BOE) und datierter Lokalpresse, am Ende aufgeführt. Sie ersetzen nicht die Rechtsberatung für Ihren Einzelfall. Wir aktualisieren sie bei Änderungen der Vorschriften; die nächste Überarbeitung erfolgt, sobald die Stadtverwaltung die Modificación Nr. 52 beschließt.

1. Moratorium für Ferienwohnungen in der Stadt Alicante

Die Stadtverwaltung von Alicante hat die Erteilung von Lizenzen und Bescheinigungen zur städtebaulichen Vereinbarkeit für Ferienwohnungen im gesamten Stadtgebiet ausgesetzt. Die Aussetzung wurde später auf Apartmenthäuser, Pensionen und Herbergen ausgeweitet. Ein Gericht in Alicante wies im Februar 2026 die Klage des Verbands der Ferienwohnungen Aptur gegen das Moratorium ab.

Datum Was geschah
Dezember 2024 Der Gemeinderat (Pleno) beschließt, die Lizenzen für Ferienwohnungen in Wohngebäuden für höchstens zwei Jahre auszusetzen. In Kraft seit Januar 2025.
Juli 2025 Die Aussetzung wird auf ganze Apartmenthäuser, Pensionen und Herbergen ausgeweitet, höchstens bis Januar 2027.
10. Dezember 2025 Der Stadtregierungsausschuss (Junta de Gobierno) genehmigt den Entwurf der Modificación Puntual Nr. 52 des Flächennutzungsplans, die die touristischen Nutzungen regelt.
Dezember 2025 Der Gemeinderat (Pleno) beschließt sie erstmalig und legt sie öffentlich aus. Dieser Beschluss hält das Moratorium für das zweite Jahr aufrecht.
Januar–Februar 2026 Die Stadtverwaltung übernimmt per Vereinbarung mit der Generalitat die Befugnis, illegale Ferienwohnungen zu sanktionieren.
Februar 2026 Die Justiz stützt das Moratorium, indem sie die Klage von Aptur abweist.
24. September 2026 Bilanz im Gemeinderat (Pleno): 57 Ermittlungsverfahren, 26 Sanktionsverfahren und 9 Betriebsuntersagungen. Der Stadtplanungsdezernent kündigt den endgültigen Beschluss der neuen Regelung vor Jahresende an.
Vor Januar 2027 Voraussichtlicher endgültiger Beschluss der Modificación Nr. 52 und Ende des Moratoriums.

Die Sanktionen für nicht angemeldete Vermietung in der Comunitat Valenciana können bei sehr schweren Verstößen bis zu 600.000 € betragen.

2. Was sich ändert, wenn das Moratorium endet: die Modificación Nr. 52

Nach dem erstmalig beschlossenen Text, den die Stadtverwaltung am 10. Dezember 2025 zusammengefasst hat, bedeutet das Ende des Moratoriums keine Rückkehr zur früheren Lage. Die neue Regelung sieht Folgendes vor:

Obergrenze je Zone

Höchstens 0,187 touristische Plätze pro Einwohner, gemessen je Zensusbezirk (sección censal) und jährlich überprüft. In Zonen, die diesen Index überschreiten („gesättigte“ Zonen), werden keine neuen Plätze genehmigt, mit Ausnahme von Hotels mit 3, 4 und 5 Sternen.

Nicht gesättigte Zonen

Neue Plätze können genehmigt werden, mit Kontrollen, damit der Index nicht überschritten wird. Da die Überprüfung jährlich erfolgt, kann eine heute verfügbare Zone es morgen nicht mehr sein.

Gewerbliche Erdgeschosse

Die touristische Nutzung ist in den Erdgeschossen der Hauptverkehrsstraßen (viarios estructurantes), Handelsachsen und Bürgerachsen verboten, um den Nachbarschaftshandel zu schützen.

Eigener Zugang

In Gebäuden mit Wohnnutzung muss die touristische Unterkunft einen eigenen, ausschließlichen Zugang haben und darf keine Gemeinschaftsflächen mit den Nachbarn teilen.

Was das in der Praxis bedeutet: Eine Wohnung, die sich Hauseingang, Treppenhaus oder Aufzug mit anderen Bewohnern teilt, wird die Anforderung des eigenen Zugangs in der Fassung des ersten Beschlusses kaum erfüllen. Deshalb haben bereits eingetragene Wohnungen einen besonderen Wert: Sie werden sich nur sehr schwer ersetzen lassen. Der endgültige Text kann sich nach den Einwendungen noch ändern; wir überarbeiten diesen Leitfaden, sobald er veröffentlicht ist.

3. Was eine Ferienwohnung ist (und was nicht)

Laut Generalitat ist es eine komplette Wohnung, die gegen Entgelt zu touristischen Zwecken vermietet wird, für höchstens 10 aufeinanderfolgende Nächte an denselben Gast, und die über ein positives kommunales Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit verfügt. Einige Folgen:

  • Vermietungen von mehr als 10 Nächten fallen nicht unter das Tourismusrecht. Ist Ihre Wohnung als Ferienwohnung eingetragen, dürfen Sie innerhalb des als touristisch erklärten Zeitraums keinen anderen Vertragstyp abschließen, ohne zuvor diesen Zeitraum zu ändern; andernfalls wird die Wohnung aus dem Register gestrichen.
  • Zimmerweise Vermietung ist nicht möglich: Sie ist verboten und ein sehr schwerer Verstoß.
  • Der Betriebszeitraum muss angegeben werden (ganzjährig, Sommer, Wochenenden, Semana Santa oder andere bestimmte Zeiträume).

Hat Ihre Wohnung keine Lizenz, ist die rechtmäßige Alternative die saisonale Vermietung (mehr als 10 Nächte und mit zeitlich begrenztem Grund nach dem Ley de Arrendamientos Urbanos, dem spanischen Mietgesetz). Auch diese verwalten wir: Sprechen Sie uns an.

4. Voraussetzungen für die Eintragung einer Ferienwohnung in der Comunitat Valenciana

Das Verfahren ist eine elektronische Eigenerklärung (declaración responsable) im Tourismusregister der Comunitat Valenciana (Verfahren 19207 der Generalitat). Sie ist nur auf elektronischem Weg möglich, mit digitalem Zertifikat oder Cl@ve firma, oder über einen Bevollmächtigten.

  1. Positives kommunales Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit (informe municipal de compatibilidad urbanística). Es ist das unverzichtbare Dokument. In Gemeinden mit ausgesetzten Lizenzen oder geändertem Bebauungsplan darf es bei Einreichung der Erklärung nicht älter als 6 Monate sein. In der Stadt Alicante wird es derzeit nicht erteilt.
  2. Ausdrücklicher Beschluss der Eigentümergemeinschaft, gefasst mit 3/5 der Eigentümer, die zugleich 3/5 der Beteiligungsquoten (cuotas) vertreten. Verpflichtend seit dem 3. April 2025 (Wohnungseigentumsgesetz, Ley de Propiedad Horizontal, Art. 17.12). Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die touristische Nutzung im Gebäude generell verbieten oder erlauben.
  3. Eigene Katasterreferenz (referencia catastral) für die einzelne Wohnung.
  4. Erst- oder Zweitbezugsgenehmigung (licencia de primera o segunda ocupación) oder gleichwertiger Titel bei Wohnungen mit Wohnnutzung.
  5. Haftpflichtversicherung oder gleichwertige Garantie.
  6. Energieausweis.
  7. Einhaltung der Mindestanforderungen aus Anhang III des Beherbergungsdekrets: Evakuierungsplan oder -anweisungen, 24-Stunden-Telefonnummer, Kühlung und Heizung zumindest im Wohnzimmer, Verbandskasten, Internet und Fernseher, Schrank in allen Schlafzimmern, Waschmaschine, ausgestattete Küche, Empfangsservice, Reinigung, Wäschewechsel und Instandhaltung. Zusatzbetten (Schlafsofas) dürfen 50 % der festen Betten nicht überschreiten, und Kinderbetten zählen nicht als Plätze.

Die Generalitat weist darauf hin, dass die Schlüsselübergabe über Schlüsselkästen im öffentlichen Raum verboten ist.

5. Verlängerung alle 5 Jahre und Verkauf der Wohnung

Seit dem Decreto-ley 9/2024 gilt die Eintragung im Register 5 Jahre. Die Verlängerung ist im Monat vor Ablauf mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers einzureichen. Wird sie nicht eingereicht, wird die Wohnung gestrichen.

Zeitpunkt der Eintragung Verlängerungstermin Was einzureichen ist
Vor dem 8. Juli 2018 8. August 2029 Laut FAQ der Generalitat eine Eigenerklärung, dass die Mindestanforderungen aus Anhang III erfüllt sind. Das Ley 3/2026 verlangt allgemein bei der Verlängerung ein aktualisiertes kommunales Gutachten: Bitte klären Sie dies vor dem Termin.
Zwischen dem 8. Juli 2018 und dem 7. August 2024 8. August 2029 Neue Eigenerklärung (ohne erneute Vorlage der Stellungnahme der Eigentümergemeinschaft) und ein positives, aktuelles kommunales Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit.
Ab dem 8. August 2024 5 Jahre nach der Eintragung Neue vollständige Eigenerklärung und ein positives, aktuelles kommunales Gutachten.
Warum das in Alicante wichtig ist: Wenn für die Verlängerung ein aktuelles kommunales Gutachten nötig ist und die Wohnung in einer Zone liegt, die die neue Regelung als gesättigt einstuft, oder keinen eigenen Zugang hat, kann die Verlängerung 2029 schwierig werden. Es empfiehlt sich, schon jetzt zu prüfen, wie die einzelne Wohnung dasteht, sobald der endgültige Text veröffentlicht ist.

Wenn Sie eine Wohnung mit Lizenz verkaufen oder kaufen

Wechselt die Wohnung den Eigentümer (Kauf seit dem 8. August 2024), muss der neue Eigentümer eine Erklärung über den Eigentümerwechsel mit einem positiven Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit einreichen. Solange das Moratorium in Alicante gilt, wird dieses Gutachten nicht erteilt. Bei Erbschaften (Übertragung von Todes wegen, transmisión mortis causa) genügt die Mitteilung des Wechsels. Prüfen Sie dies, bevor Sie in Alicante eine Wohnung „mit Lizenz“ kaufen.

Wohnungen, die vor dem 8. August 2024 eingetragen wurden, haben bis zum 8. August 2029 Zeit, sich an die neuen Anforderungen aus Anhang III (zum Beispiel Internet) anzupassen, sofern der Eigentümer nicht wechselt.

6. Pflichten im Alltag

  • Registernummer in allen Anzeigen (Airbnb, Booking, eigene Website), zusammen mit der genauen Lage der Wohnung.
  • Schild oder Kennzeichen am Eingang: roter Vinylaufkleber der Generalitat mit der Eintragungsnummer.
  • Gästemeldung: Die Daten der Gäste sind dem Innenministerium zu übermitteln (SES.Hospedajes, Real Decreto 933/2021).
  • Beschwerdeformulare (hojas de reclamaciones) müssen für die Gäste bereitliegen.
  • Hausordnung, die der Gast vor der Anreise akzeptieren muss.
  • Registro Único de Arrendamientos (zentrales Vermietungsregister): nicht mehr verpflichtend. Das Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) hat es am 19. Mai 2026 aufgehoben (STS 620/2026); verlangt wird nur die Eintragung im Tourismusregister der Comunitat Valenciana.

Werden die Pflichten nicht erfüllt, kann die Tourismusinspektion Sanktionen verhängen. Welche Punkte sie prüft und welche Bußgelder drohen, erklären wir unter Inspektion von Ferienwohnungen in Alicante: Was wird geprüft.

7. Lage in anderen Gemeinden der Provinz Alicante

Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob eine Wohnung mit der touristischen Nutzung vereinbar ist; die Lage unterscheidet sich also von Ort zu Ort. Dies ist der Stand, den wir zum 27. Oktober 2026 prüfen konnten. Bevor Sie investieren oder das Gutachten beantragen, bestätigen Sie ihn immer bei der Gemeinde, denn diese Maßnahmen ändern sich häufig, und einige treten erst mit der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft.

Gemeinde Lage Quelle und Datum
Alicante Vollständiges Moratorium für neue Lizenzen, bis die Modificación Nr. 52 beschlossen wird (spätestens Januar 2027). Siehe Abschnitte 1 und 2. Ayuntamiento de Alicante, 10.12.2025
El Campello Aussetzung der Vereinbarkeitsgutachten für Ferienwohnungen auf städtischem Wohnbauland seit September 2024; im September 2025 beschloss der Gemeinderat, eine Verlängerung um ein weiteres Jahr zu beantragen. Aktuelle Lage: bei der Gemeinde bestätigen. Ayuntamiento, 26.09.2024; Diario de Alicante, 25.09.2025
Sant Joan d’Alacant Aussetzung der Lizenzen im Juli 2024 beschlossen (ein Jahr, verlängerbar), während eine Satzung vorbereitet wird. Aktuelle Lage: bei der Gemeinde bestätigen. Somos L’Alacantí, 30.07.2024
Santa Pola Kein Moratorium beschlossen. Ein Antrag auf Aussetzung der Lizenzen und Änderung des Flächennutzungsplans wird in der Gemeinderatssitzung am 29. Oktober 2026 beraten. Periódico de Santa Pola, 26.10.2026
Elche Kein Moratorium. Verlangt werden das Gutachten zur städtebaulichen Vereinbarkeit und die Eintragung im Register; die Stadtverwaltung hat eine Satzung angekündigt. El Español, 10.10.2025
Benidorm Kein Moratorium. Eine Satzung für Ferienwohnungen ist in Vorbereitung; die Stadtverwaltung hat bereits Sanktionen gegen illegale Wohnungen verhängt. Ayuntamiento de Benidorm
Villajoyosa Der Gemeinderat beschloss am 15.10.2026 einstimmig, neue Lizenzen in den von den Fachgutachten genannten Bereichen für höchstens 2 Jahre auszusetzen oder bis zur Änderung des Flächennutzungsplans. Tritt mit der Veröffentlichung im DOGV (Amtsblatt der Generalitat Valenciana) in Kraft. El Español, 15.10.2026
Altea Satzung des Flächennutzungsplans 2026 endgültig beschlossen: Sie erlaubt Ferienwohnungen je nach Zone, mit einem Vulnerabilitätsindikator für jedes Viertel. TodoAlicante, 02.07.2026
Calp Kein allgemeines Moratorium für Ferienwohnungen. Im April 2026 wurde verboten, Gewerbeflächen in Erdgeschossen von Mehrfamilienhäusern in Wohnungen umzuwandeln. La Marina Plaza, 14.04.2026
Xàbia / Jávea Aussetzung der Lizenzen in Mehrfamilienhäusern im Mai 2026 beschlossen (ein Jahr oder bis zum endgültigen Beschluss) und Modificación Nr. 41 des Flächennutzungsplans erstmalig beschlossen, mit Obergrenzen je Viertel (von 6 % in der Altstadt bis 25 % im Tosalet). La Marina Plaza, 29.05.2026
Dénia Satzung am 17.08.2026 endgültig beschlossen: bis zu 25 % Ferienwohnungen in der Nordzone, höchstens 1 % in Wohngebieten und keine Begrenzung in Montgó, Les Marines und Les Rotes. Ayuntamiento de Dénia, August 2026
Torrevieja und San Vicente del Raspeig Wir haben kein veröffentlichtes Moratorium gefunden. Es gilt die allgemeine Regelung: Vereinbarkeitsgutachten der Gemeinde und Eintragung im Register. Recherche in der Lokalpresse, Oktober 2026

Wir verwalten Wohnungen in Alicante, Playa de San Juan, El Campello, Muchavista, Elche, Torrevieja und an der übrigen Costa Blanca. Siehe El Campello, Playa de San Juan, Torrevieja und Costa Blanca.

8. Was Sie jetzt tun sollten, wenn Sie eine Wohnung in Alicante haben

Wenn Sie bereits eine Lizenz haben

Prüfen Sie das Eintragungsdatum und die Nummer im Tourismusregister, ob der Betriebszeitraum angegeben ist und ob Sie Anhang III erfüllen. Bewahren Sie den Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf, falls vorhanden. Eine aktive, gut verwaltete Lizenz ist in Alicante heute ein knappes Gut: Vermeiden Sie Sanktionen und Streichungen durch versäumte Fristen.

Wenn Sie sie beantragen möchten, sobald das Moratorium endet

Halten Sie Katasterreferenz, Bezugsgenehmigung, Energieausweis und den Beschluss der Gemeinschaft mit 3/5 bereit. Prüfen Sie, ob Ihr Gebäude einen eigenen Zugang für die Wohnung hat und in welchem Zensusbezirk es liegt. Sobald die endgültige Regelung veröffentlicht ist, wissen wir, welche Zonen offen bleiben.

Wenn Sie keine Lizenz bekommen können

Die saisonale Vermietung (mehr als 10 Nächte, mit zeitlich begrenztem Grund) ist die rechtmäßige Alternative. Wir verwalten sie mit schriftlichem Vertrag und ohne sie als touristisch zu bewerben.

Wenn Sie kaufen oder verkaufen wollen

Mit dem Moratorium kann der Käufer das positive Gutachten, das der Eigentümerwechsel verlangt, nicht erhalten. Prüfen Sie diesen Punkt vor der Unterschrift.

Häufige Fragen

Kann man 2026 in Alicante neue Ferienlizenzen beantragen?

Nein. Die Stadt Alicante hält die Bescheinigungen zur städtebaulichen Vereinbarkeit für Ferienwohnungen seit Januar 2025 ausgesetzt, und die Stadtverwaltung hat alle seither beantragten abgelehnt.

Wann endet das Moratorium für Ferienwohnungen in Alicante?

Wenn die Modificación Puntual Nr. 52 des Flächennutzungsplans endgültig beschlossen wird, was die Stadtverwaltung vor Ende 2026 erwartet. Die maximale Dauer der Aussetzung ist Januar 2027.

Was passiert mit Wohnungen, die in Alicante bereits eine Lizenz haben?

Sie dürfen weiter betrieben werden. Das Moratorium betrifft neue Lizenzen. Die Eintragung muss nach 5 Jahren verlängert werden (bei Eintragungen vor dem 8.8.2024 am 8. August 2029), und dann ist ein positives, aktuelles kommunales Vereinbarkeitsgutachten vorzulegen (die Generalitat befreit nur einige der vor Juli 2018 eingetragenen Wohnungen).

Brauche ich die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft?

Ja, für Wohnungen, die ab dem 3. April 2025 eingetragen werden: Erforderlich ist ein ausdrücklicher Beschluss mit 3/5 der Eigentümer und der Quoten. Wohnungen, die zuvor rechtmäßig in Betrieb waren, brauchen diesen Beschluss nicht.

Kann ich mit einer Ferienlizenz zimmerweise vermieten?

Nein. In der Comunitat Valenciana wird die Ferienwohnung komplett vermietet; die zimmerweise Vermietung ist ein sehr schwerer Verstoß.

Ist das Registro Único de Arrendamientos noch verpflichtend?

Nein. Das Tribunal Supremo hat es am 19. Mai 2026 aufgehoben. Verpflichtend ist nur die Eintragung im Tourismusregister der Comunitat Valenciana.

Was kostet es, wenn AlicanteStay meine Ferienwohnung verwaltet?

14 % + MwSt. auf den Betrag, den der Eigentümer von der Plattform erhält, nach Abzug von deren Provision. Wir erklären es mit Beispielen im Provisionsvergleich.

Haben Sie eine Wohnung mit Ferienlizenz in Alicante?

Wir prüfen kostenlos den Stand Ihrer Lizenz (Registrierung, Zeitraum, Verlängerung und Anforderungen) und sagen Ihnen, wie viel Sie mit professioneller Verwaltung verdienen könnten.

Meine Lizenz prüfenWhatsApp 657 632 204

Quellen

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